Чем отличается студия 2с от 1с

Обновлено: 07.07.2024

Вы присматриваете квартиру в новостройке, но не понимаете, что конкретно скрывается за маркировками «проект бизнес-класса» или «ЖК класса комфорт+». Разбираемся, какие классы жилья бывают в российских новостройках и чего от них ждать.

Какие есть классы жилья?

Их примерно 6. Три в массовом сегменте — эконом, комфорт, комфорт+; три — в высокобюджетном: премиум, бизнес, элит. Но некоторые девелоперы вводят свои классы: например, для массового жилья — прагматик или стандарт. А для дорогого — De Luxe, эксклюзив, Sky.

Кроме того, в Москве, Петербурге и других крупных городах застройщики и риелторы стали избегать маркировки «эконом» даже для недорогих ЖК со скромными характеристиками: не хотят, чтобы возникала ассоциация с морально устаревшим и неудобным жильём.

Чем отличаются классы жилья?

Законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договорённости об их границах.

Единственный документ, более или менее подробно описывающий разные типы жилья, — «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Но этот документ не утверждён правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И параметры каждого ЖК нужно анализировать отдельно, без привязки к указанному классу.

Что говорят эксперты:

Классификация жилья — это субъективное дело, единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут относить как к комфорт-, так и к бизнес-классу. Кроме того, из-за роста конкуренции границы между классами ЖК стираются, на рынок выходят проекты комфорт-класса с характеристиками сегмента бизнес (панорамные окна, авторское оформление придомовой территории, потолки от 3 метров и пр.) или жильё бизнес-класса с элементами, типичными для элитного сегмента (натуральные отделочные материалы на фасадах, архитектура от именитых иностранных специалистов, система «умный дом» и пр.).

Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент»:

Сегментация жилой недвижимости очень размыта. На рынке нет утверждённой классификации жилья, как, например, в автомобильной отрасли. Только внимательно изучив проектную декларацию жилого комплекса, можно делать выводы о том, как будет реализован проект в итоге.

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:

Характеристики объектов одного класса разных застройщиков отличаются даже в условиях одного города, не говоря уже о разных регионах. При выборе недвижимости важнее обращать внимание на реальные параметры и преимущества конкретного объекта.

Зачем тогда нужны классы?

Классы помогают позиционировать жилые комплексы в рекламе, искать свою аудиторию. В 90-е и нулевые в основном говорилось о двух классах — эконом и элит. Затем шкала классификации расширилась. Появились маркировки «комфорт» (улучшенный эконом), «бизнес» (более доступный элитный класс), «премиум» (находится между бизнес-классом и элитным) и «De Luxe» (супер-роскошный, ещё более дорогой и эксклюзивный, чем элит).

Что говорят эксперты:

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:

Переходные классы используются для характеристики проектов, которые «не дотягивают». Так, жилой комплекс комфорт+ может быть наполнен как проект бизнес-класса, но расположен в не очень хорошей локации, или же это могут быть проекты комфорт-класса с более дорогим инженерным оснащением — общедомовыми системами очистки воды, вентиляции, с концептуальным благоустройством и т. д.

На какие параметры смотреть при выборе квартиры в новостройке

Класс новостройки — всего лишь рекламный маркер. Смотрите на реальные характеристики ЖК, изучайте проектную декларацию, аналитику в медиа, отзывы на форумах. Сравнивайте разные ЖК примерно одной ценовой категории (плюс-минус 300–500 тысяч рублей за квартиру интересующего вас метража).

Если выбираете квартиру в новостройке на этапе котлована, лучше съездить на готовые объекты девелопера, посмотреть, как обстоят дела там, и сравнить с тем, что обещал сделать застройщик в рекламе: это неплохо демонстрирует умение доводить начатое до конца.

Оценивайте класс ЖК по следующим параметрам:

Расположение и инфраструктура

локация: в центре или на окраине? в промзоне или рядом парком? есть ли метро? что с пробками и подъездными путями к ЖК? какая репутация у района в целом?
инфраструктура рядом: что есть в шаговой доступности? какой рейтинг у ближайших школ и детских садов? есть ли рядом спортивные центры, бассейн, кафе, магазины и всё, что нужно для жизни?
вид из окон, значимые места: театры, музеи, концертные залы или знаковые культурные объекты поблизости? вид на реку? на Кремль? Все это может быть дополнительным плюсиком в определении класса.

Внешние характеристики ЖК

архитектура: авторский или типовой проект? сколько этажей? как плотно стоят дома друг к другу? какая отделка у фасадов? есть ли какие-то «фишки» (патио, террасы, эксплуатируемые крыши)?
окна и балконы: какой дизайн у балконов и лоджий? или их вообще нет? какие окна — есть ли панорамные и французские или только обычные?
дворы: закрыт ли въезд для машин? есть ли ландшафтный дизайн, посадки взрослых деревьев, ливневая канализация, дренаж? есть ли зона отдыха, детские и спортивные площадки? место для выгула собак?
внешний вид общественных зон: как выглядит входная группа — как обычный «советский» подъезд или поинтереснее? реализован ли принцип безбарьерной среды? есть ли удобный холл, консьерж-сервис, ресепшен, колясочные, душ для собак?

высота потолков: до 2,7 м? больше 3,0 м?
количество квартир: сколько квартир на этаже? сколько квартир в одном корпусе?
технологии строительства: панель, монолит, кирпич, смешанные?
планировочные решения: типовые или оригинальные? насколько удобно всё продумано? много ли вариантов планировок? есть ли ванные с окнами? гардеробные? спальни с собственной ванной?
лифты: сколько? какие?

Характеристики общих зон и самих квартир

площадь квартир: этот параметр нужно оценивать в комплексе с другими: например, премиальные студии могут быть по 28–40 кв. м, но за счёт идеальной локации, авторской архитектуры ЖК и инфраструктуры вокруг будут относиться к высокому классу.
площадь кухни: меньше 9 квадратных метров? больше 25?
количество санузлов: один? два? три? больше? два для огромной однокомнатной квартиры? или один совмещённый для скромной двушки?
внутренняя отделка общественных зон: обычная побелка и покраска? керамогранит? или дизайнерские решения?
внутренняя отделка квартир: дизайнерская? без отделки? обычная отделка недорогими материалами? white-box?

Инженерные решения и безопасность

доступ во двор: свободный? по домофону? по смарт-карте?
видеонаблюдение: есть или нет? во всех общих зонах или только кое-где?
коммуникации: стоят ли счётчики отопления? есть ли энергоэффективные решения? какие установлены батареи? есть ли система «умный дом» или её элементы?
службы: консьерж? охрана? или что-то ещё?
сбор мусора: раздельный или нет? как выглядит сама зона приёма ТБО? есть ли мусоропровод?

Собственная инфраструктура ЖК

парковки: какое соотношение парковочных мест и квартир? есть ли подземный паркинг? можно спуститься в него прямо на лифте? есть ли парковки для велосипедов?
кладовки: есть в квартирах? или под них выделено место в ЖК?
есть ли дополнительные услуги — свой детский сад, фитнес-центр, лобби, коворкинг?

Что говорят эксперты:

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:

Характеристики, по которым различают классы жилых комплексов, — это локация объектов и их продуктовые свойства: технология строительства, архитектура, благоустройство, эргономичность планировок и метраж квартир в новостройках, высота потолков, дополнительные опции.

Проекты более высокого сегмента отличаются индивидуальной архитектурой и дизайном мест общего пользования, часто — от именитых дизайнеров. Если проект эконом-класса будет скорее всего панельным, то в более высоких классах используется монолитная и кирпичная технологии строительства.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:

Цена — скорее, один из маркеров. Определённых денег стоит именно совокупность преимуществ.

Например, проекты жилья комфорт-класса могут очень различаться. Один комплекс располагается за 2–3 квартала от метро, но имеет комфортную внутреннюю зону с озеленением, хорошие детские и спортивные площадки и т. д. А во втором ничего этого нет, комфорт-классом он называется только потому, что находится рядом с метро и в квартирах потолки чуть повыше, чем у конкурентов. И стоить эти проекты будут сопоставимо.

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:

Цена квадратного метра формируется из нескольких параметров. Сюда включается и стоимость земельного участка, и стоимость строительства, и инженерной начинки, и подключения к коммуникациям. Поэтому цена квадратного метра у разных проектов одного сегмента может варьировать — она отражает множество условий, а также уровень спроса на жильё в данном регионе в данном классе.

Показатель класса — не площадь квартиры, а уникальность планировок и характеристик. Так, в бизнес-классе можно найти квартиры с большими гардеробными, окном в санузле, террасой, каких не встретишь в жилье эконом-класса.

Классификация новостроек происходит за счёт оценки нескольких показателей: расположения, конструктива здания, площади квартир, технического оснащения дома, отделки входных групп, благоустройства придомовой территории, инфраструктуры, уровня отделки квартир и пр.

Рассмотрим разницу на примере организации безопасности. В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру. В бизнес- и премиум-классе к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение. В элитном классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.

При этом средняя стоимость квадратного метра не является критерием класса жилого комплекса: так, квадратный метр в жилье комфорт-класса в Москве стоит в среднем 93,6–347,6 тыс. рублей, а в бизнес-классе — 129,8–500,8 тыс. рублей. То есть квартиры в новостройках, которые имеют одинаковую цену, могут быть представлены в разных классах.

Меня зовут Мария Яковлева. Я риелтор и видела студии разных размеров и планировок. Считаю, что это самый спорный тип жилья для покупки.

Когда речь заходит о студиях, люди представляют помещение площадью 25 м², которое больше похоже на комнату, чем на квартиру. Но так бывает не всегда. Я была в студии в центре Петербурга — 120 м², с террасой и видом на Неву. Собственник сказал, что никогда не променял бы ее на однокомнатную квартиру.

В статье расскажу, какие студии встречаются в Санкт-Петербурге и Москве и для кого они больше подходят.

Что такое студия

Студия — это однокомнатная квартира без перегородок. Комната и кухня не разделены стеной, а находятся в одном пространстве. Иногда в это пространство входит еще и прихожая.

Главное отличие студии от однушки — отсутствие стены между комнатами и кухней. Если цените простор, лучше подойдет студия. Если привыкли зонировать — выбирайте однокомнатную квартиру.

Хотя многим покупателям со временем надоедает простор студии или лишние стены в однушке. Поэтому снос стены между комнатой и кухней — это одна из самых популярных перепланировок однокомнатных квартир. А владельцы студий часто делают перепланировку или зонирование помещения некапитальными конструкциями — например, стеклянными или гипсокартонными перегородками.

Какими должны быть студии

В законах нет четкого определения студии. По техническим документам это однокомнатная квартира, поэтому студии строят по тем же нормам (см. свод правил по проектированию и строительству ).

Площадь комнаты должна быть не менее 14 м², кухни — не менее 5 м². Получается, что минимальная площадь кухни-гостиной — 19 м². Но не все застройщики соблюдают требования, поэтому на рынке встречаются студии меньшего метража. Например, я видела студию площадью 16 м², из которых кухня-гостиная занимала 13 м².

Высота потолков зависит от средней температуры в регионе. Чем ниже средняя температура по региону, тем выше потолки. Например, Санкт-Петербург и Москва относятся к климатическому району со средней температурой зимой –14…–4 °С, а летом — +12…+21 °С. По нормам в регионе с такой температурой минимальная высота потолков должна быть 2,5 метра. Большая часть республики Саха относится к району, где температура зимой ниже –32 °С, летом от +4…+19°С. Минимальная высота потолков здесь — 2,7 метра (см. свод правил по строительной климатологии ).

Если хотите посмотреть, соблюдают ли строители нормы вашей области, возьмите среднемесячную температуру за январь и июль и сверьтесь с таблицей.

Схематическая карта климатического районирования, рекомендуемая для строительства в СНиП 23-01-99. Попробуйте найти здесь свой регион или свериться с таблицей Схематическая карта климатического районирования, рекомендуемая для строительства в СНиП 23-01-99. Попробуйте найти здесь свой регион или свериться с таблицей

Освещенность. Большой плюс, если окна студии выходят на обе стороны: квартира лучше освещена и можно выгодно использовать пространство. В тихой части студии с окнами во двор оборудуют спальню, а в шумной — гостиную.

Еще в двухсторонней студии можно сделать перепланировку или зонирование и разбить пространство на две полноценные комнаты с окнами.

Но чаще окна студии выходят на одну сторону. Если на север, скорее всего, квартира будет холодной. Если на юг — солнечной и жаркой.

Места для хранения. В студиях редко бывают кладовки и ниши, поэтому в маленьких студиях может быть недостаточно мест для вещей.

Где искать студию

Практически всегда студии располагаются в новостройках — в обычных жилых комплексах и апарт-отелях. Но можно встретить студии и в старых домах. Когда комнату в коммунальной квартире переделывают в комнату-студию, в ней оборудуют кухню, спальное и рабочее место, проводят сантехнические трубы и делают санузел.

Чаще всего такое встречается в Санкт-Петербурге. По документам такое помещение — комната, но по факту — студия.

Я видела маленькие — десятиметровые — комнаты-студии, в которых сооружали второй этаж. На первом этаже — санузел, кухонная зона, рабочее место и шкаф, а на втором — спальное место. Так делают и в больших комнатах площадью 25 м² — тогда получается полноценная студия как в новостройке.

Если купить студию в новостройке, ее планировка будет узаконена. Застройщик еще на этапе проектирования здания учел все особенности. А вот комната-студия — это чаще всего незаконная перепланировка, и узаконить ее нельзя. В такой студии делают санузел над жилой зоной, а это запрещено постановлением правительства.

В старых домах в студии превращают малогабаритные однокомнатные квартиры с кухнями площадью всего 6 м². После перепланировки получается просторная кухня-гостиная В старых домах в студии превращают малогабаритные однокомнатные квартиры с кухнями площадью всего 6 м². После перепланировки получается просторная кухня-гостиная

Классы студий

В зависимости от класса жилья студии имеют разные характеристики. Агентства недвижимости, застройщики и аналитики рынка выделяют четыре класса: «эконом», «комфорт», «бизнес» и элитный сегмент. Такого же деления, например, придерживается Российская гильдия риелторов .

В статье я буду придерживаться традиционного деления на четыре класса.

Характеристики, которые учитывают при делении студий на классы:

Местоположение.
Транспортная доступность.
Инфраструктура: детские сады, магазины, торговые комплексы, поликлиники.
Объекты рядом: промзоны, магистрали, театры, достопримечательности.
Метраж квартир.
Планировка квартиры.
Отделка холла.
Характеристики квартиры: например, высота потолков или наличие встроенной системы «умный дом».
Обустроенность двора: озеленение, детские зоны, освещение.
Охранная система, видеонаблюдение, консьерж.
Число квартир в доме и на этаже.
Наличие паркинга.
Оформление фасада дома.
Вид из окон.
Качество материалов, которые используются для отделки квартиры, строительства дома и объектов инфраструктуры.

Деление на классы условное, однозначных критериев нет. Застройщики сами определяют, к какому классу относится объект. Иногда они рекламируют дом и преувеличивают класс, чтобы увеличить продажи. Например, продают студию площадью 120 м² с высотой потолков 3 метра и дорогим керамогранитом в подъезде как «бизнес», хотя дом находится на окраине города. Поэтому оценивайте характеристики комплексно.

Студии класса «эконом»

Местоположение. Спальные районы или пригороды.
Метраж студий. 23—28 м².
Отделка холла. По типовому проекту.
Высота потолков. 2,5—2,7 м.
Санузел. Почти всегда совмещенный.
Балкон/лоджия. Бывает редко.
Число квартир в доме и на этаже. На этаже может быть больше десяти квартир, а в доме — несколько тысяч.
Безопасность. Консьерж.
Паркинг. Наземный, подземного чаще всего нет.
Обустроенность территории. Газон, лавочки, детские площадки минимальной комплектации.
Инфраструктура. Застройщик рассчитывает на уже сформированную инфраструктуру рядом. Но на первых этажах могут быть небольшие магазины, пекарни, химчистки.
Объекты рядом. Объекты «эконом» иногда находятся рядом с магистралями, промзонами и другими объектами, которые снижают стоимость квартир.

За минимальную цену застройщики стараются предоставить все необходимое для жизни, но без излишеств. Например, детскую площадку построят, но ограничатся минимумом: горка, пара тоннелей и лесенок, песочница и скамейки для родителей.

Стандартная студия экономкласса — это:

Пространство, в котором расположены комната и кухня.
Совмещенный санузел.
Небольшая прихожая.

Самое больное место студий этого класса — метраж. Когда покупают студию как самый дешевый вариант на этапе стройки, никто не задумывается об удобстве. Дом достраивают, люди приходят в свою квартиру и понимают, что она для них слишком маленькая, поэтому сразу продают. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств и быстрее купить квартиру большего метража, они готовы сбросить до 30% от стоимости. Поэтому если присматриваете студию и хотите избежать такой ситуации, я советую перед покупкой побывать в помещении похожего метража, осмотреться и подумать, сможете ли вы в нем жить.

Метраж студии можно увеличить за счет лоджии или балкона. Но объединить их с основной частью квартиры сложно.

Балкон выступает за периметр дома и имеет ограждения или окна с трех сторон. Покупатели, которые хотят получить дополнительное свободное пространство, делают из балкона рабочее место или комнату отдыха, если квартира видовая. Лоджия находится внутри здания. С двух сторон у нее стены, за которыми находятся соседние лоджии. За счет этого помещение теплее. Поэтому лоджии часто объединяют с комнатой или обустраивают там теплую зону отдыха.

Даже в экономклассе бывают необычные предложения. Например, застройщики предлагают нестандартные планировки студий и метраж как у однокомнатной квартиры. А еще я встречала двухуровневые студии с площадью большей, чем средняя однушка, — 35,7 м².

Квартира-студия – один из самых популярных видов недорогого жилья. Более 50% новостроек на российском рынке предполагают размещение квартир данного типа. Их низкая стоимость обусловлена рядом отличительных особенностей, в результате которых в квартирах-студиях могут проживать лишь отдельные категории граждан - это не относится к категориям жилья элит и премиум.

Принято считать, что квартира-студия – помещение с небольшой площадью. Данная характеристика оправдана. Но это определение не является на 100% верным.

Квартира-студия в первую очередь получила такое название благодаря особенностям планировки.

Основными признаками такого жилья являются:

отсутствие межкомнатных перегородок, образующее единое жилое пространство;
наличие дверей и стен только для технических помещений (санузел, туалет, кладовая);
кухня соединена с общим жилым пространством.

В большинстве случаев квартиры-студии по площади до 25-28м2. Но некоторые квартиры-студии, относящиеся к классу элитного жилья, имеют площадь 60 и более квадратных метров.

Квартиры такой площади я бы все-таки отнес к свободной планировке.

В ней можно абсолютно комфортно выделить зоны под кухню, комнату и не одну и гостиную. Поэтому в этом обзоре мы их рассматривать не будем.

К стандартной площади квартиры-студии можно отнести размер около 25м2.

Это одна из самых распространенных площадей для студии в СПб. Планировка классическая с одним окном, небольшим санузлом и практически отсутствующим коридором.

Один из самых популярных размеров студии и планировки Один из самых популярных размеров студии и планировки

Преимущества и недостатки квартиры-студии
(в эконом сегменте)

Это очевидные плюсы и минусы квартир-студий.

Но я хотел бы отметить другой, на мой взгляд, более серьезный минус квартиры-студии в эконом сегменте.
Большинство застройщиков, планируя дома с ориентиром на эконом сегмент, основной упор делают именно на студии. Получается, что на этаже может быть преобладание квартир-студий (до 80%).

поэтажная планировка в одном из ЖК Санкт-Петербурга поэтажная планировка в одном из ЖК Санкт-Петербурга

В данном случае из 11 квартир на этаже 8 квартир – это студии.

И обратите внимание лифта всего два.

А теперь проведем простую арифметику - 11 квартир на этаже мы умножим на 25 этажей в подъезде. Итого получим 275 квартир на 2 лифта всего. Уверен, квартирные «пробки» в час пик будут обеспечены.

Это не означает, что студии нельзя покупать. Я лишь хочу вам показать на что стоит обратить внимание при выборе квартиры студии.

В данном случаем кроме «пробок» лифтовых часто есть и еще одна проблема, о которой многие не сильно задумываются.

Застройщики при проектировании домов до сих пор используют советские нормативы. Именно поэтому в эконом сегменте не бывает подземных паркингов и во дворе часто можно увидеть такую ситуацию.

Классические планировки студий

К классической планировке квартир относятся квартиры с площадью от 23 до 26-27м2. Имеющие небольшой коридор, небольшой санузел и одно окно.

Как видно, в данных планировках комнаты от 15 до 19м2. И если во 2,3,4 вариантах есть небольшое место в коридоре под небольшой шкаф, то в первом варианте в коридоре даже нет места под обувницу.

И коридор в такой квартире выглядеть будет примерно так.

Как видно из данного фото коридор будет не приспособлен под комфортное переодевание

Удачные планировки квартир-студий

К удачным вариантам квартир я отношу планировки, при которых четко выделяется зона кухни, которую теоретически можно постараться отделить. Если при этом есть еще и место под шкаф, то практически «Бинго».

Скажу сразу, что такие планировки довольно редкие, но найти можно, как на первичном, так и на вторичном рынке. Чаще такие квартиры имеют площадь от 23 до 33м2, но встречаются и редкие варианты с площадью ниже.

Какие же преимущества такого варианта?

Планировки по площади чуть больше (от 25 до 32м2) я отношу к более комфортным.

Данная планировка уже может вместить и семью с одним ребенком.

Эти планировки я считаю очень удачными , но это, наверное, дело вкуса.

Хитрости застройщиков при продаже квартир «по планировке»

Здесь я хотел бы обратить внимание на следующий момент.

Все застройщики указывают общий размер квартиры и указывают площадь комнаты. Так как площадь комнаты в данном случае небольшая и совмещает в себе еще и кухню, то в данном случае каждый метр или даже сантиметр будет на счету.
Застройщики указывают размер и вроде бы все отлично, вот только многие размеры указаны с учетом балконов или часто в площадь комнат включены ниши , которые фактически не будут использованы, а при этом это можем отнять от комнаты драгоценные метры.

В данном случае при маленькой площади комнаты в размере 14.3м2, зона при входе отнимет от комнаты не менее 1,5м2, то есть фактическая площадь комнаты всего 13м2, а то и меньше. Кто-то скажет, что 1,5м не важно, но если посчитать, то это больше 10% от площади комнаты и при данном размере это будет существенно.

И таких примеров очень много. Поэтому обращайте внимание на этот и другие факты при поиске квартиры.

В заключение, хотелось бы сказать – к счастью 90-е и нулевые прошли, и рынок становиться все более прозрачным и безопасным, поэтому купить квартиру в СПб, может любой человек, даже у которого нет опыта покупки.

Другой вопрос - это радость от покупки квартиры, которая возможно будет куплена на 10-15 лет.

Многие менеджеры отдела продаж застройщика не всегда расскажут Вам о минусах района или ЖК, а скорее даже приукрасят, в отличие от независимых экспертов.

Обращаясь к независимым экспертам, которые не преследуют продажу квартиры в конкретном ЖК, Вы получите более полную информацию об объекте - о его плюсах и минусах.

У меня цель одна - помочь в выборе квартиры на первичном или вторичном рынке, чтобы после нескольких лет проживания мне не стыдно было отвечать на ваш звонок. Поэтому я делаю обзор и озвучиваю все плюсы и минусы.

Бесплатный подбор новостроек. Подбор квартир на вторичном рынке
А познакомиться со мной поближе можете в соцсетях:

Квартиры-студии привлекают ценой, но отпугивают конструктивными особенностями: отдельной кухни и изолированных комнат в них нет. В этой статье мы вместе с архитекторами, юристами и риелторами разобрались, что такое квартира-студия, в чём её достоинства и недостатки, и с какими сложностями могут столкнуться владельцы такого жилья. А ещё посмотрим, что выгоднее: студия или однокомнатная квартира, если покупать жильё с инвестиционными целями.

Отличия студии от однушки

Студией называют квартиру почти без внутренних стен. Кухня, гостиная, спальня и другие помещения представляют собой единое пространство. Стенами выделен санузел и иногда гардеробные, кладовые и прихожие. Но пространство для жизни всё равно единое — этим студия принципиально отличается от однокомнатной квартиры, где зоны чётко разделены. При этом площадь студии в среднем на 5–15 м 2 меньше, чем у однокомнатной квартиры.

Создателями студий считаются американские архитекторы-модернисты, которые придумали этот формат в 1920-х годах. Похожее жильё в СССР в 1960–1970-е называлось «гостинками». Но ещё 5–10 лет назад не все понимали, что это значит — квартира-студия.

С ростом популярности такого жилья выросло и предложение. Архитекторы новостроек стали проектировать студии разных форматов — от микрожилья до элитных апартаментов площадью до 120 м 2 , которые отличаются от одно-, двух- и трёхкомнатных квартир только отсутствием стен.

Однако формально никаких студий не существует. Такого термина нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в своде строительных норм и правил. Нет его и в СанПиНе 2.1.2.2645-10, в котором прописаны санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. По документам студия — это обычная квартира, для которой действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи жилой недвижимости.

Если выбираете, что купить — студию или однушку, — посмотрите на цену. По сравнению с однушками студии, как правило, дешевле.

Особенности жизни в студии

Даже очень большая студия — вариант, скорее, для одного человека или пары без детей. Большие семьи предпочитают изолированные пространства: можно уложить детей спать в комнате и заниматься своими делами на кухне или в другой комнате. Не подойдёт студия и парам с разным ритмом жизни — пока один утром собирается на работу, второй не сможет спокойно спать. Решаться на такую покупку стоит тем, кто готов постоянно быть друг у друга на виду. Возможности изолироваться не будет.

При покупке студии в новостройке на этапе строительства внимательно посмотрите на варианты планировки от застройщика. На картинках всё может выглядеть красиво: на плане будет отмечено и место для кровати, и место для обеденного стола, нарисован шкаф и рабочее место. Но на деле места для всей мебели может не хватить. Поищите на рынке недвижимости уже готовые студии похожего метража и оцените их в реальности. Оказавшись в таком помещении, вы поймёте, сможете ли в нём жить или не выдержите ощущения «давящих» стен. Иногда студии продают сразу после получения акта сдачи-приёмки, потому что реальный размер помещений не всегда подходит для комфортной жизни.

Именно из-за этих особенностей у небольших студий свой «жизненный сценарий». Риелтор и инвестор в недвижимости Артём Сошников: «Чаще этот вид жилья покупают родители для детей-студентов либо молодые люди до 30 лет. В среднем через 5–7 лет такие квартиры продают. Как только владельцы вырастают из первого жилья, его выставляют на продажу».

Удобные и неудобные планировки студий

Просторные студии площадью более 40 м 2 обустроить несложно: тут реально выделить зону гостиной и спальни, зону готовки и столовую, предусмотреть системы хранения. Но большинство предложений на рынке недвижимости отличаются более скромными площадями. По данным Яндекс.Недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге средняя площадь студий — 25–26 м 2 . И здесь особенно важно грамотное зонирование.

«Один из лучших вариантов — окна на две стороны света, — говорит архитектор, арт-директор студии Lines Владислав Седов. — Но такое встречается редко. Чем больше света в помещении, тем лучше и для здоровья человека, и для экономии электроэнергии. К тому же студийное пространство даёт больше возможностей для зонирования. Можно возводить перегородки, стеклянные или раздвижные конструкции. Но нужно предусмотреть более сильную вентиляцию и вытяжку, чтобы запахи из зоны готовки не попадали в зону отдыха».

Студия-пенал с единственным окном в торце считается самой худшей планировкой. В глубине квартиры света будет не хватать. Такой вариант допустим только для небольшой площади.

Более удачной считается планировка комнаты, «вытянутой» вдоль стены с окнами. Такое помещение проще зонировать, и естественный свет будет поступать не только в гостиную, но и на кухню. «А студию с несколькими световыми проёмами, нестандартной формы, с нишами под кухню при желании можно переделать в малогабаритную однокомнатную квартиру», — подчеркивает риелтор Артём Сошников.

Квартира-студия 25,1 м² в ЖК «Румянцево-Парк»

Студии в новостройках

Квартиры-студии в большинстве своём делают в новостройках. Последние 5–10 лет количество предложений увеличилось из-за роста спроса на недорогое жильё. Застройщики проектируют дома, полностью состоящие из студий, или располагают жильё такого типа на этаже рядом с обычными квартирами. Но при этом над и под вами будут такие же студии. Ещё на этапе проектирования здания архитекторы предусматривают, чтобы они отвечали всем СНИПам и СанПиНам для жилого помещения. Например, площадь кухни-ниши должна быть не меньше 5 м 2 (это прописано в пункте 5.7 СП 54.13330.2016), она оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением, а мокрые зоны расположены строго друг над другом.

Архитектор Владислав Седов советует при выборе жилья учитывать его класс: эконом, бизнес-класс и элитный — это абсолютно разные квартиры. Они могут быть разными по площади, высоте потолков, количеству света. Чем выше класс, тем интереснее и комфортнее условия для жизни. Например, в «бизнесе» и «элите» потолки могут быть выше 3,2 метра. В этом случае можно обустроить спальню на втором ярусе, например, над санузлом и прихожей или над кухней.

Студии в старом фонде

Если не считать тех самых «гостинок», в старом фонде студий нет. Но иногда они там появляются в результате перепланировок. Часто — незаконных.

Владельцы малогабаритных квартир пытаются сделать пространство более функциональным при помощи перепланировки. Для этого кухню присоединяют к комнате, чтобы получилась просторная студия. Но в российском законодательстве множество норм и правил, соблюсти которые при перепланировке непросто. Например, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату. А в хрущёвках и почти всех «брежневках» плита именно газовая, поэтому такая перепланировка незаконна.

Запрет распространяется и на кухни с электроплитами в однокомнатных квартирах. Если стену между помещениями снести, то они оба автоматически станут нежилыми. А это противозаконно — хотя бы одна комната в квартире должна быть жилой. Иногда зону бывшей кухни выделяют раздвижной перегородкой, фрагментами стены или хотя бы напольным покрытием. Но решение о согласовании в каждом конкретном случае принимает жилинспекция.

Специалист по недвижимости, коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик не советует покупать студию в старом фонде, чтобы избежать неприятностей: «Не зря «мокрую зону» запрещено располагать над жилым помещением. После перепланировки протечка на кухне соседей сверху может повредить ремонт во всей студии, хотя раньше ограничилась бы одним помещением».

А ещё часто из одной большой квартиры делают несколько студий и продают их как доли в той самой большой квартире. Как правило, такие перепланировки можно узаконить только на первом этаже (и то не всегда). По факту покупатель приобретает долю квартиры (часто — с несогласуемой в принципе перепланировкой), а не отдельный объект.

Помимо юридических проблем, риелтор Артём Сошников называет и чисто практические: «На квартиру чаще всего выделяют не более 7–8 кВт мощности электросети. Ограничения есть и в водоснабжении. И с тем, и с другим в переделанной студии могут быть перебои».

Инвестирование и сдача в аренду

Коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик считает, что студии — весьма ликвидный тип квартир: «Из-за маленькой площади стоимость квадратного метра выше, хотя бюджет покупки остаётся небольшим. Этот тип квартир пользуется спросом ещё и потому, что требует меньших вложений на отделку и меблировку».

Если выбирать для инвестирования — студия или однокомнатная квартира — стоит учесть несколько важных параметров. Один из главных — цена. В среднем студия в Москве стоит около 5 млн рублей, а в Питере — 3,2 млн рублей. За эти деньги в ипотеку лучше купить именно студию, потому что однушку с таким ценником найти практически нереально и придётся занимать у банка больше. А значит, студия окупится быстрее. Но, по словам риелтора Артёма Сошникова, сдать студию сложнее: «Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания».

Важно учитывать расположение студии. Жильё на окраине предпочитают семьи с детьми. Они жертвуют транспортной доступностью ради большей площади. Поэтому студию в спальных районах сдать сложнее. Но в центре города спрос со стороны молодых арендаторов практически гарантирован. Им обычно важнее инфраструктура и близость к рабочему месту.

Юридическая «чистота» студии

Покупка студии формально ничем не отличается от аналогичной сделки с обычной квартирой и требует проверки того же пакета документов. Но есть и свои особенности. Например, иногда под видом обычной студии продают апартаменты. Чтобы не ошибиться, адвокат Дмитрий Цараринский советует проверять выписку из Единого государственного реестра прав/недвижимости (ЕГРП или ЕГРН): «В случае с апартаментами там будет написано «нежилое помещение». Если этого не проверить, то в приобретённой студии можно будет получить только временную регистрацию на 5 лет, там будут выше коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Как мы уже писали, под видом студий могут продавать и долю в квартире. Владелец многокомнатной квартиры делит её на части, обустраивает в каждой кухню-нишу и санузел, а затем продаёт несколько студий с большой выгодой. В выписке из ЕГРН в этом случае будет указано «общая долевая собственность». На поэтажном плане БТИ тоже будет видно, была ли студия в прошлом частью большой квартиры. Покупая такую недвижимость, вы становитесь собственником доли в квартире, возможно, с неузаконенной перепланировкой. Это важно понимать. Если все перепланировки согласованы и вас всё устраивает, то проблем быть не должно. Но продавцы не всегда честно сообщают покупателям об особенностях и юридических тонкостях таких помещений.

Даже владельцы комнаты в коммунальной квартире, которая считается отдельным помещением, тоже обустраивают мини-кухню и санузел, и не всегда эта перепланировка согласована. Проверьте, что именно вы покупаете в старом фонде — отдельную квартиру или долю — и убедитесь, что владелец согласовал перепланировку. Для этого запросите поэтажный план здания в БТИ или посмотрите у собственника технический паспорт объекта. Важно, чтобы документы были свежими.

Хорошо, если продавец честно признаётся, что не согласовал перепланировку. Он может снизить стоимость квартиры, чтобы покрыть расходы нового владельца на согласование или его риск жить в квартире с незаконными переделками, если согласовать их нельзя. Риелторы отмечают, что скидка может достигать 30%.

Новый владелец берёт на себя всю ответственность за несогласованную перепланировку. Жилищная инспекция может выписать штраф. В Москве он составит 2000–2500 рублей (пункт 9.12 КоАП города Москвы). Если переделку после этого не согласовать или не вернуть всё как было (в случае, если переделку нельзя узаконить), квартиру в крайнем случае могут отобрать и продать с торгов. Бывшему собственнику выплатят не очень большую сумму, вырученную на торгах за вычетом стоимости переделок.

Плюсы и минусы студии и однушки. Что же выбрать?

Так что же лучше: студия или однокомнатная квартира? Универсального ответа нет. У обоих видов жилья есть свои достоинства и недостатки. Чтобы принять решение, стоит определиться, для чего вам жильё, как вы планируете распоряжаться им в будущем, каким вашим требованиям оно отвечает сейчас

В рекламе новостроек и объявлениях о продаже жилья теперь часто пишут «евродвушка» или «евротрёшка». На что это похоже, и удобно ли будет в такой квартире жить? Объясняем, в чём особенность европланировок.

Самая важная комната — это кухня

В евроквартирах самое большое помещение — кухня+гостиная (два в одном), а остальные комнаты поменьше. То есть к привычной студии (общей комнате с кухонной зоной) добавляются отдельные спальни.

По сути, евродвушка — однокомнатная с огромной кухней (под неё отводят 25–40% площади), евротрёшка — двухкомнатная с кухней-гостиной (20–35% метража) и так далее.

Менее громоздкого названия для кухни-гостиной в русском языке пока нет. В английском это называется family room (семейная комната) или living room («жилая комната», «комната для жизни»), что у нас переводят просто «гостиная», хотя, строго говоря, это не верно. Термин living room ближе к сути, так как именно в этой комнате и будет протекать большая часть жизни жильцов, когда они бодрствуют.

Чем евроквартиры отличаются от «обычных»

Евроквартиры — это промежуточный вариант: евродвушка дешевле и меньше «классической» двушки, но функциональнее однокомнатной (есть отдельная спальня и большое общее пространство). Евротрёшка — среднее между обычными двух- и трёхкомнатными и так далее.

Пример планировки евродвушки

Например, в жилых комплексах эконом-класса двухкомнатные квартиры проектируются размером от 52 квадратных метров ( 10 м² — на кухню, 18 м² — на гостиную и по 12 м² — на маленькую комнату и общие помещения). А евродвушка поместится и на 45 м² : кухонно-гостевое пространство будет 20 м², отдельная комната займёт 12-13 квадратных метров, остальное — прихожая и санузел.

Небольшую евротрёшку можно рассчитать размером в 56 квадратных метров: 20 м² на кухню-гостиную, две спальни по 12 м² плюс 12 м² на ванную и коридор.

Плюсы евроквартир

Они дешевле (но не всегда). В эконом-классе цена ниже обычно на 10–15%. В ряде проектов разница может достигать 25–30%.

Но чем выше класс жилья, тем просторнее квартиры, и в проектах уровня «Бизнес» или «Премиум» евроквартиры не уступают по стоимости «обычным». Поэтому европланировка — это не обязательно про экономию, а, скорее, про сам принцип деления пространства на зоны.

Есть личное пространство. Если в семье двое детей и нет возможности купить трёхкомнатную квартиру, евротрёшка будет удобнее, чем обычная двушка. Родители получат отдельную спальню, у детей будет своя комната.

В четырёхкомнатных формата «евро» одну из спален делают обычно больше (для родителей), а остальные — поменьше и одинаковой площади. В них можно сделать детские спальни (тогда никому не будет обидно, что его комната меньше).

Есть большое общее пространство. Кухни в России обычно небольшие, а ведь это самое «посещаемое» место в квартире, поэтому собраться всей семье там бывает не очень удобно. Философия евроквартир в том, чтобы семейная комната с кухонной зоной была большой, и никому не приходилось тесниться. При этом каждый может заниматься чем-то своим и не мешать другим.

Еврокухня также понравится тем, кто любит готовить: помещение лучше проветривается, и есть где развернуться.

Интересные планировки и больше возможностей для дизайна. Общее кухонно-гостевое пространство архитекторы стремятся сделать доминантой планировки: здесь может быть два-три окна и выход на балкон, лоджию или террасу.

В угловых квартирах окна кухни-гостиной выводят на разные стороны дома: так помещение смотрится эффектнее и хорошо освещается. Встречаются и другие любопытные решения: такие как окна в ванной комнате или коридоре.

Квартирам евроформата подходят даже те интерьерные решения, которые выглядят неуместно в типовом жилье. Например, кухонный остров или промышленный стиль лофт. Также в таких квартирах интереснее смотрятся произведения искусства и живопись.

Комфортнее для жизни. Евроквартиры проектируют в соответствии с современными запросами. Так, родительская спальня может иметь собственную ванную и гардеробную (в Европе это называется «En suite»). Могут быть предусмотрены отдельные помещения под прачечную, кладовую и т. д.

Минусы евроквартир

Они меньше. Квартиры европланировок обычно на 10–20% меньше по размеру, чем стандартные варианты в том же классе.

Шум. Объединение кухни с гостиной имеет и свои минусы: шум от вытяжки, блендера, комбайна и других бытовых приборов будет мешать общению или просмотру телевизора.

Запах. Даже самые современные вытяжки не всегда справляются с кухонными запахами и повышенной влажностью, которая возникает при готовке. Запах рыбы наверняка будет чувствоваться во всём помещении.

Темная зона кухни. Иногда кухня проектируется в углу большой общей комнаты, и в ней нет окна. В этом случае потребуется дополнительное освещение в зоне готовки.

Нужно внимательнее относиться к порядку. Открытое пространство требует, чтобы кухонная зона всегда была в идеальном состоянии: даже небольшой беспорядок может испортить впечатление и создать ощущение, что в квартире неплохо бы убрать.

Можно ли сделать евроквартиру из обычной

Переделать стандартную квартиру в евродвушку или евротрёшку можно не в любом доме. Лучше пригласить специалиста и уточнить в вашем БТИ все технические условия заранее, чтобы не возникли проблемы с согласованием перепланировки.

Заключение

Евроквартира — хорошее решение для тех, кто хочет комфортное современное жильё за разумные деньги. Такие варианты стоит искать как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Читайте также: