Согласие на продажу с отождествлением в формате файл pdf sip

Обновлено: 04.07.2024

После сделки права на квартиру переходят от одного человека к другому. А государство регистрирует это. Можно действовать по привычной схеме: документы на регистрацию сделки подать и получить офлайн. Но существует и электронная регистрация сделок с недвижимостью — онлайн, по интернету. Разберёмся, что это такое, как зарегистрировать сделку через интернет и с какими проблемами можно столкнуться.

Что такое электронная регистрация прав собственности

Вы купили квартиру, и после заключения с продавцом договора купли-продажи вам нужно зарегистрировать её как свою собственность. Раньше существовал только один способ это сделать — прийти в отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы», подать пакет документов и через несколько дней получить его обратно. Сейчас ваше присутствие необязательно, документы можно подать в электронном виде самому, загрузив их на сайт Росреестра. А ещё это можно сделать через банк или нотариуса. По электронной почте вам пришлют выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую, что теперь вы собственник указанной недвижимости, а также договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра о передаче прав собственности. Если вы купили жильё в новостройке, то подпись Росреестра будет стоять на договоре долевого участия (ДДУ).

Два важных момента

Для того чтобы проводить сделки онлайн, у вас должна быть специальная электронная подпись и вы обязаны предварительно уведомить Росреестр, что согласны на передачу документов в электронном виде. По умолчанию государство считает, что вы таким образом сделки заключать не собираетесь, и документы, присланные онлайн, будет отклонять. Чтобы заключать электронные сделки, нужно заранее прийти в Росреестр или МФЦ и написать заявление.

Для чего нужна электронная регистрация сделки

Электронная регистрация упрощает покупку недвижимости: покупатель и продавец могут находиться в разных городах и даже странах, а сделку заключить дистанционно. А ещё это быстро. «Иногда в два раза быстрее удаётся зарегистрировать ДДУ, — рассказала председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — По регламенту в Московской области электронная регистрация проводится вообще за один рабочий день, а в Москве — в пределах пяти рабочих дней (вместо восьми), ипотечных договоров — за пять-семь дней вместо 14».

Электронная подпись

Для регистрации сделки в электронном виде каждому её участнику (и продавцу, и покупателю) понадобится электронная подпись — цифровой аналог обычной подписи человека. Электронная подпись бывает двух видов: простая и усиленная, последняя ещё делится на квалифицированную и неквалифицированную. Простая подпись не является аналогом собственноручной подписи на бумажном носителе. У неё низкая степень защиты, и используется она чаще всего в простых операциях, например во внутреннем документообороте организаций. К «живой» подписи на бумаге приравнивается усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), именно она нужна для совершения сделок с недвижимостью и взаимодействия с государственными порталами и ведомствами. Она подтверждает подлинность виртуального документа и приравнивает его к бумажному аналогу.

Электронные подписи выдают удостоверяющие центры, аккредитованные в Минкомсвязи РФ. Для оформления подписи потребуется личное присутствие, а из документов — паспорт, СНИЛС и ИНН. После установления личности и проверки документов сотрудник центра запишет сертификат и ключи ЭП на электронный носитель (на карту или флешку).

Чтобы пользоваться электронной подписью (подписывать документы), нужно установить специальную компьютерную программу (в России часто используется КриптоПро CSP), обычно её можно скачать на сайте удостоверяющего центра.

Получение электронной подписи — платная услуга, стоит 4000–5000 рублей.

Как зарегистрировать сделку в электронном виде

Электронные сделки можно проводить с посредником или самостоятельно. В качестве посредников, помогающих всё оформить, могут выступать некоторые банки (обычно это касается ипотечных сделок), застройщики и агентства недвижимости. Чтобы предоставлять такие услуги, у них должно быть специальное соглашение с Росреестром. А ещё оформлением электронных сделок занимаются нотариусы.

В банке, у застройщика или в агентстве недвижимости

Если у банка есть соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации сделок (чаще всего это электронная регистрация сделок с ипотекой), он берёт на себя оформление электронных подписей и сам передаёт документы в Росреестр. Это очень удобно, если вы получаете в этом банке ипотечный кредит — подготовка кредитных документов и документов на покупку жилья осуществляется «под ключ». Но эта услуга платная, она может обойтись покупателю жилья в 8000–12 000 рублей (без учёта госпошлины, которая оплачивается отдельно). У застройщиков услуга обычно дешевле — 5000–6000 рублей (у компаний разные ценники, их надо уточнять индивидуально).

Через нотариуса

Электронную куплю-продажу удобно проводить через нотариуса, например, при дистанционных сделках, когда покупатель и продавец находятся в разных городах. Договор подписывается электронными подписями сторон и квалифицированной электронной подписью нотариуса, который затем передаёт документы в Росреестр. В этом случае достаточно простых электронных подписей покупателя и продавца, покупать квалифицированную подпись не нужно — достаточно того, что нотариус заверит документы своей УКЭП. Стоимость услуг нотариуса начинается примерно от 5000 рублей и зависит от стоимости недвижимости. «Только для нотариально удостоверенной сделки, поданной на госрегистрацию нотариусом в электронном виде, в законе содержится официально короткий срок проведения госрегистрации — в течение одного рабочего дня», — отмечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Мария Королёва.

Самостоятельно

После подписания документов по сделке покупателю нужно заполнить заявку на сайте Росреестра, заверить её электронной подписью, оплатить госпошлину (2000 рублей), загрузить пакет документов в формате XML (он довольно сложный для самостоятельного освоения) или PDF (он проще и удобнее): договор купли-продажи, паспорта участников сделки, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца, а при необходимости и другие документы (согласие супруга или супруги на продажу квартиры, свидетельство о браке, ипотечный договор и т. п.). Регистратор примет заявку онлайн, проверит документы, затем (если не найдёт причин для отказа) зарегистрирует сделку и внесёт изменения в ЕГРН о передаче прав собственности.

Подводные камни электронных сделок с недвижимостью

Во-первых, не все сделки можно зарегистрировать удалённо. «Эта услуга недоступна, например, при военной ипотеке, при участии в сделке несовершеннолетних, если много участников сделки», — поясняет Ирина Доброхотова.

Альтернативные сделки-цепочки нельзя зарегистрировать онлайн, поясняет Мария Литинецкая из «Метриума». Подать сразу весь пакет документов на электронную регистрацию не получится, каждая сделка проводится отдельно.

Во-вторых, возможны сбои и задержки. «Иногда бывает, что система просто не видит те или иные данные. Например, что госпошлина была оплачена, — говорит управляющий директор брокерского департамента „МИЭЛЬ“ Ирина Пешич. — Редко, но такое бывает, что приводит к задержкам».

Юрист Мария Королёва добавляет: «Отсутствие „живых“ печатей (бумажных документов с обычными, не электронными печатями) и неодновременное обновление информации на сайте Росреестра в режиме проверки онлайн создаёт главные сложности в работе. Кроме того, покупатели опасаются трудностей с оформлением регистрации по месту жительства, с получением налоговых вычетов и т. д., поскольку все организации и ведомства, как правило, готовы принимать лишь документ о праве собственности с печатью».

Если понадобится бумажный документ, подтверждающий право собственности, то после регистрации электронной сделки можно заказать и через пять дней получить в МФЦ «Мои документы» выписку из ЕГРН, но не в электронном, а в привычном бумажном виде. Услуга обойдётся в 750 руб., для её получения будут нужны заявление, паспорт и квитанция об уплате госпошлины.

Безопасна ли электронная регистрация сделок

Электронные сделки в общем и целом считаются безопасными. «Исключение составило резонансное событие весной 2019 года, — рассказал руководитель юридического департамента АН „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — На тот момент в Москве удалось мошенническим образом оформить и получить в своё пользование ЭЦП собственника одной из квартир. После чего квартира была подарена третьему лицу».

После этой шумной истории было введено правило о необходимости направлять в МФЦ бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи (мы об этом упоминали выше). Только после этого возможна регистрация в электронном виде. «В противном случае при попытке провести электронную сделку без личного участия собственника документы о регистрации перехода права собственности, заверенные ЭЦП, будут возвращены без рассмотрения, — отмечает управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Согласие на сделки с ЭЦП не имеет срока действия и может быть отозвано в любой момент».

Но вероятность мошенничества на 100% исключить нельзя: остаётся риск получения мошенниками ЭЦП по поддельному паспорту — продавец квартиры может оказаться вовсе не её владельцем. Подделка документов — в принципе распространённый вид мошенничества на рынке недвижимости.

«Сотрудники удостоверяющих центров, оформляющие ЭЦП участников сделки, не обладают дополнительными возможностями по установлению личности граждан и проверке подлинности их документов, удостоверяющих личность, а потому не могут на 100% гарантировать выдачу ЭЦП реальному собственнику объекта, а не его „клону“», — отмечает юрист Мария Королёва.

Как себя обезопасить? Обращаться к профессионалам. Электронные сделки, которые совершаются при участии банков, нотариусов и авторитетных риелторских агентств, представляются наиболее безопасными. Поскольку они как раз обладают возможностями и необходимым опытом для проверки документов перед сделкой.

Дмитрий Логинов указывает также и на общие рекомендации по защите от мошенников, важные при работе с любым интернет-банком: никому не предоставлять пароли от личного кабинета, с подозрением относиться к любой не инициированной вами активности с аккаунтом, при любом подозрении на мошенническую активность обращаться за технической поддержкой.

Электронные документы могут быть подписаны квалифицированной электронной подписью (КЭП), которая делает их равнозначными бумажным, пoдписанным собственноручной пoдписью, закон № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Такие документы могут применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством РФ.

Все электронные документы, переданные через систему ЭДО Диадок и подписанные действующей КЭП, по умолчанию равнозначны бумажным, поэтому нет необходимости дублировать их.

Однако некоторые документы могут быть созданы исключительно на бумажном носителе. Кроме того, бывают случаи, когда готовый бумажный документ необходимо перевести в электронный вид. При этих обстоятельствах потребуется удостоверить равнозначность документа у нотариуса.

Что означает удостоверение равнозначности

Нотариальное удостоверение равнозначности документа бывает двух видов:

удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе;
удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу.

Суть данной процедуры — это подтверждение тождественности содержания изготовленного нотариусом электронного документа содержанию документа, представленного нотариусу на бумажном носителе.

Процедура удостоверения равнозначности бумажного документа электронному означает, что нотариус подтверждает тождественность созданного цифрового экземпляра его физической версии. То есть цифровая копия становится юридически равнозначна бумажной.

Удостоверение равнозначности в России появилось в 2013 году. Законное обоснование — статьи 103.8–103.9-1 «Основ законодательства РФ о нотариате». Практика позволяет любому гражданину или организации быстро передавать заверенные электронные документы в любую точку России.

Как заверить равнозначность документов

Разберем конкретный пример. Нужно продать недвижимость в Екатеринбурге. Продавец живет в Новосибирске и не может быстро приехать на завершение сделки. Он обращается к нотариусу в своем городе и оформляет доверенность на родственника из Екатеринбурга.

Далее нотариус продавца в Новосибирске подготовит нотариально удостоверенную доверенность и ее электронный образ. После документ подписывается квалифицированной электронной подписью нотариуса продавца. Теперь цифровая версия равна бумажной.

Доверенность в электронном виде отправляется нотариусу родственника в Екатеринбурге. Специалист переводит ее обратно из электронной формы на бумажный носитель, удостоверяет и выдает доверенному лицу.

То же касается и других документов физических лиц: согласие на совершение супругом сделки с недвижимостью, разрешение на выезд детей за границу и т. д.

Применительно к юридическим лицам таким способом допускается удостоверить лист записи ЕГРЮЛ, полученный от ФНС в цифровом формате. Нотариус распечатает документы и удостоверит их равнозначность электронному листу записи.

Основные этапы процедуры

Клиент обращается к нотариусу. С собой приносит документы (список будет ниже).
Специалист создает цифровой экземпляр и подписывает его своей КЭП.
Заверенную версию записывают на проверенный съемный носитель или передают онлайн (через электронную почту, облачные сервисы).

Если дополнительно необходимо перевести документ из электронного вида в бумажный, далее происходит следующее:

Удостоверенный экземпляр передается другому нотариусу.
Специалист переводит документ из электронного в бумажный и удостоверяет их равнозначность.
Удостоверенный документ передается второй стороне.

Какие документы нужны для удостоверения

Список зависит от того, кто обращается за нотариальными услугами.

Для физического лица

Паспорт.
Гражданам из другой страны: нотариально заверенный перевод паспорта и подтверждение права пребывания в РФ (виза, вид на жительство, разрешение на временное проживание).

Копия устава.
Документы, подтверждающие полномочия руководителя (протокол собрания, приказ и т. д.).
Лист записи ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН).
Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика.
Документ, подтверждающий личность руководителя.

Если от организации выступает сотрудник по доверенности, потребуется его паспорт и оригинал доверенности. Доверенность может быть выдана юридическим лицом или заверена нотариусом.

Список документов для иностранной организации

Устав.
Документы, подтверждающие полномочия руководителя.
Выписка из реестра государства, где производилась регистрация организации.
Документ, подтверждающий личность лица, обратившегося за услугой.

Кроме того, документы для иностранной компании подают вместе с нотариально заверенным переводом на русский язык.

Исчерпывающий перечень уточняйте у нотариуса.

В каких случаях может понадобиться удостоверение

Обменивайтесь документами по сделке. Отправляйте УПД, счета-фактуры, акты и другие документы в Диадоке.

Исключения

Нельзя удостоверить равнозначность:

паспорта, свидетельства о рождении или другого документа такого же типа;
сделок, совершаемых в простой письменной форме, то есть не удостоверенных нотариально.

Документы из списка подаются только в оригинале.

Вопрос-ответ

Кто подписывает электронную версию документа?

Как сказано выше, нотариус подписывает своей КЭП электронный образ документа. Однако если его содержание и форма предполагают подпись заявителя, последний также использует электронную подпись.

Что такое тождественность документа?

Это удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. Созданный специалистом электронный документ по закону обладает той же силой, что и бумажный оригинал, равнозначность которому удостоверена нотариусом.

Как перевести цифровой документ в бумажный формат?

Обратная процедура — удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу. Процесс аналогичный: специалист подтверждает тождественность документов.

Если документ подписан КЭП клиента, нотариус сначала проверит подпись на достоверность, а после проведет процедуру.

Проверяет ли нотариус содержание и подлинность документов?

Нет, специалист, к которому обратились за указанной услугой, не занимается проверкой. Специалист исключительно свидетельствует о тождественности электронной и бумажной версий.

Какой формат?

Когда клиент планирует перевести электронную версию в бумажную, лучше заранее уточнить требования к документу: формат, способ отправки, вес и т. д. Чаще это файлы с расширением PDF или TIFF.

Сколько стоит?

Расценки на услугу зависят от региона и конкретного специалиста, но в среднем колеблются от 50 до 70 рублей за страницу.

alexfill2015, xoid, спасибо, но это всё не то. Уже имеем:

Вопрос: Как открыть выписку, чтобы подпись была на самом документе, а не отдельно от него?

Ответ:
Сообщаем следующее :
Электронные документы Росреестра заверяются электронной цифровой подписью уполномоченного лица. Данные документы имеют равную юридическую силу с бумажными документами, заверенными подписью и печатью.Документы, в виде которых предоставляются сведения, а также запросы, если такие документы и запросы предоставляются в электронной форме, направляются в виде двух файлов в формате XML:
1 )xml-файл - электронный документ, заверенный электронной цифровой подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета (юридически-значимый);
2) sig-файл (xml.sig) - файл электронной цифровой подписи уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета, которой подписан xml-файл;

В электронном документе визуализация электронной подписи не предусмотрена. Документы действительны только при использовании их на цифровых носителях. Чтобы получить выписку с подписью и печатью, нужно заказать ее на бумажном носителе. Электронный документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ. Отличие этих двух типов документов заключается в отсутствии в электронном документе печати территориального органа ФГБУ "ФКП Росреестра" и собственноручной подписи специалиста Филиала. Однако это не является препятствием для предъявления полученного электронного документа в другие организации, так как вместе с электронным документом заявитель получает файл электронной подписи, которой подписан электронный документ.

Действительность электронного документа и электронной подписи может быть проверена с помощью сервиса проверки электронных документов на сайте Росреестра.

Документы, в виде которых предоставляются сведения, а также запросы, если такие документы и запросы предоставляются в электронной форме, направляются в виде файлов в формате XML. Таким образом, именно этот тип файла подписанный электронной подписью может быть использован при его представлении компетентным органам. Файл в формате pdf носит справочный характер, и его предоставление определяется технологическими процессами того или иного органа.

Возможность осуществления проверки электронного документа и цифровой подписи реализована в сервисе официального сайта "Личный кабинет". Чтобы перейти в раздел "Проверка электронного документа" в "Личном кабинете", необходимо на странице "Услуги и сервисы" в блоке "Это удобно" нажать на гиперссылку "Проверка электронного документа". Данный сервис позволяет получить печатное представление выписки, полученной в электронном виде (файл в формате XML), а также проверить корректность электронной цифровой подписи, заверяющей выписку, для чего необходимо с помощью кнопки "Прикрепить файл" загрузить выписку (файл в формате XML) и полученный вместе с ней файл электронной подписи (файл в формате sig) и нажать кнопку "Проверить". В результате пользователю будет доступна для просмотра в человекочитаемом формате выписка, а также информация о корректности ЭЦП. Кроме того, корректность электронной цифровой подписи можно проверить на двух внешних независимых сервисах: Проверка электронной подписи — Контур.Крипто, Подтверждение подлинности электронной подписи - Портал государственных услуг Российской Федерации.

Вариантом обмена документов чрез оператора ЭДО в настоящее время пользуются многие компании и ИП. Это удобно и быстро.

Однако в данном случае нужно быть внимательным с выставление таких документов в электронной форме.

Рассмотрим такую ситуацию: компания А и компания Б решили обмениваться документами по электронным каналам связи. Компания А отправляет акт и счет-фактуру (или документ УПД) компании Б, а компания Б принимает и подписывает эти документы электронной подписью. Можно ли будет такие документы предъявить при проверке налоговой инспекции и будут ли они юридически значимыми.

Предлагаем обратиться к абзацу 2 пункта 1 статьи 169 НК РФ, там указано, что счет-фактура может быть составлена в электронной форме в соответствии с установленными форматами и порядком.

Формат счета-фактуры (документа УПД) в электронной форме утвержден Приказом ФНС России от 19.12.2018 N ММВ-7-15/820@. В приказе указано, что счет-фактура или УПД должны быть составлены только в формате XML.

Это значит, что отправляя счет-фактуру или УПД по ЭДО необходимо проверить, что формат этих документов соответствует Приказу ФНС и составлен в формате XML.

Теперь что касается акта, выставленного по электронным каналам связи.

Акт – это первичный учетный документ, которым оформляется факт оказания услуги. Утвержденной формы у акта, обязательной к применению, нет. Руководитель экономического субъекта может утвердить форму первичного документа, главное условие – наличие обязательных реквизитов. Согласно статье 6 Федерального закона № 63-ФЗ от 06.04.2011 г. «Об электронной подписи» документ, подписанный электронной подписью, равнозначен бумажному документу, подписанному собственноручно.

Это значит, что подписанный электронной подписью акт будет являться первичным документом, который может быть предъявлен для проверки налоговой инспекции.

Теперь обратим внимание на Приказ ФНС России от 30.11.2015 N ММВ-7-10/552@, в котором утвержден формат документов для передачи результатов оказания услуг в электронной форме. Именно в таком формате документы могут быть представлены в налоговый орган в электронной форме (пункт 2 статьи 93 НК РФ). Однако, если налогоплательщик не подписывал с контрагентами документы (акты, накладные) по утвержденному Приказом формату, то при проверке и истребовании документов у налогоплательщика, эти документы могут быть представлены в налоговый орган на бумажном носителе в виде заверенной налогоплательщиком копии с отметкой о подписании документа электронной подписью.

Таким образом, счета-фактуры в электронной форме должны быть подписаны и отправлены контрагенту строго по установленному формату XML, а вот акты могут быть подписаны в любом формате, однако в этом случае, при проверке ИФНС с требованием о предоставлении документов, в налоговую инспекцию необходимо будет представлять бумажные копии электронных документов (актов, накладных) заверенные налогоплательщиком.

Кроме этого необходимо отметить, что формируя счета-фактуры в 1С, выгрузить их в формате XML для отправки контрагенту не получится. Счет-фактуру придется заполнять отдельно у оператора электронного документооборота либо докупать модуль в 1С, чтобы выгрузка работала нормально.

Мы оказываем бухгалтерские услуги организациям и ИП.
Оставьте заявку на сайте, или узнайте стоимость по тел.: (495) 661-35-70!

Читайте также: