Как подать в росреестр заявление о запрете продажи недвижимости с электронной подписью
Обновлено: 28.06.2024
Владение недвижимостью, это не только большая радость, но и большая ответственность. Именно поэтому, во времена, когда мошеннические схемы не только усовершенствуются, но и растут в количественных показателях, очень важно обезопасить себя и свою собственность.
Именно с этой целью в Росреестре появилась возможность оформить заявление на запрет совершения каких-либо сделок по недвижимому имуществу в отсутсвие собственника – будь то продажа, дарение, передача в залог, мена и т.п. – все сделки будут невозможны без личного присутствия собственника объекта недвижимости.
Любые попытки по совершению сделок «без Вас» (представителем на основании доверенности) будут оставлены без рассмотрения, поскольку в выписке из ЕГРН при проверке недвижимости будет присутствовать соответствующая запись.
Как оформить заявление на запрет совершения сделок без присутствия собственника объекта недвижимости
Для внесения в ЕГРН Росреестра записи о запрете сделок с недвижимостью без личного присутствия собственника необходимо обратиться в ближайший многофункциональный центр «Мои документы».
Важно! Подать соответствующее заявление может только лично собственник!
После заполнения соответствующей формы, Вам выдадут расписку, что заявление получено и передано в обработку. Также Вы можете скачать бланк заявления, распечатать и заполнить дома, а потом просто занести и зарегистрировать его в МФЦ.
Последствия наложения запрета на совершение сделок в отсуствие собственника
Данный запрет распространяется на все виды действий с объектом недвижимости: регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременений. На сделки по продаже, покупке, дарению, передаче в залог. мене, выделению долей и т.д. Вашего объекта недвижимости.
Как мы уже обозначили, после регистрации такого заявления в Единый Государственный Реестр Недвижимости вносится запись, которая свидетельствует о наличии запрета любых действий с недвижимостью без присутствия собственника.
Если Вы не собираетесь в обозримом будущем совершать какие-либо сделки с Вашим недвижимым имуществом, то мы настоятельно рекомендуем оформить данный запрет, который сможет защитить недвижимость от каких либо незаконных посягательств.
В последние дни на Хабре активно обсуждают фиктивные сделки, для которых мошенники используют электронные цифровые подписи (ЭЦП), оформленные на других граждан. В России действуют сотни центров сертификации, многие из которых предлагают быструю процедуру оформления цифровой подписи за 30 минут без личного посещения офиса. Достаточно прислать сканы паспорта через интернет. Этим пользуются злоумышленники, имеющие доступ к персональным данным граждан. Здесь особых проблем нет. Например, если ваша девушка работает в паспортном столе, в исполкоме, в зелёном банке, у сотового оператора, в администрации общежития, в отделе кадров любой компании, то вы без труда получите качественные сканы любого количества паспортов, вместе с другими личными данными жертв.
Как показал эксперимент, получить электронный ключ на любого человека действительно несложно. По нынешнему законодательству удостоверяющие центры РФ сами устанавливают регламент своей работы, поэтому имеют полное право проверять личность человека через интернет.
Журналисты «Российской газеты» обратились за комментарием в Росреестр. Тот подтвердил информацию о сделке по квартире, расположенной по адресу: Москва, ул. Олонецкий проезд. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) действительно есть сведения о том, что 22 октября 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения от 28 сентября 2018 года, составленного в простой письменной форме. Документы были поданы в Росреестр в электронном виде и удостоверены электронными подписями как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. Правовая экспертиза, которую производит регистратор, показала «подлинность усиленной квалифицированной электронной подписи, а также статуса сертификата».
«Согласно полученной информации, усиленная квалифицированная подпись дарителя и одаряемого выданы удостоверяющим центром ЗАО «Национальный удостоверяющий центр», аккредитованным Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Договор дарения квартиры подписан обеими сторонами в пределах срока действия сертификатов электронной подписи и практически в одно время. Таким образом, полномочия дарителя и одаряемого были подтверждены в установленном порядке», — сообщил Росреестр.
Нужно заметить, что ЗАО «Национальный удостоверяющий центр» (НУЦ) — не какая-то фирма-однодневка. Компания работает уже 15 лет и входит в топ-10 крупнейших розничных УЦ (по её собственному заявлению).
Чтобы уберечься от сделок с недвижимостью, Росреестр рекомендует гражданам принести заявление о невозможности проведения сделок с их недвижимостью без личного участия. После получения такого заявления в ЕГРН вносится специальная запись. Эта запись — основание для возврата без рассмотрения заявления с просьбой зарегистрировать недвижимость на другого человека, даже если у него на руках имеется нотариально заверенная доверенность.
Такое заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете Росреестра. Обратиться с заявлением также можно лично в офисы МФЦ на всей территории России. И если квартира в одном регионе, а гражданин находится в другом, то сейчас это не проблема, так как ведомство работает экстерриториально. Услуга предоставляется Росреестром бесплатно. Срок внесения записи в ЕГРН — не более пяти дней.
Случаи с мошенничеством при покупке, продаже и аренде жилья не редкость. Аферисты придумывают все более изощренные способы, чтобы завладеть чужой недвижимостью. Для того чтобы уберечь свою собственность, нужно знать основные методы защиты и своевременно их применять.
Росреестр разъяснил, какие существуют способы защиты при совершении сделок со своей недвижимостью.
Способ № 1. Подайте заявление о невозможности проведения сделок без вас
Самый простой способ защиты — подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю.
Данный механизм введен в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества (например, при утере паспорта или документов о праве собственности) в случае длительного отъезда правообладателя. Также это помогает защитить права престарелых граждан, которых недобросовестные лица могут обмануть или ввести в заблуждение. Исключением являются случаи, когда основанием для учетно-регистрационных действий является вступившее в силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя. В этом случае обозначенная выше запись в ЕГРН не учитывается, отметили в Росреестре.
Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра (в этом случае нужно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись), а также в офисах Федеральной кадастровой палаты (если заявление подается экстерриториально). Это можно сделать и по почте — тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.
Способ № 2. Сообщите в ЕГРН свой адрес почты для защиты электронной подписи
Исключением являются случаи, когда документы на регистрацию в электронном виде направляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или нотариус, у которых с Росреестром налажено межведомственное взаимодействие. Или если электронные документы подписаны УКЭП, квалифицированные сертификаты ключей проверки которых выданы ФГБУ «ФКП Росреестра». Также исключение составляют случаи, когда документы в Росреестр направляет кредитная организация.
Способ № 3. При покупке жилья внимательно проверьте документы продавца
Покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Способ № 4. Изучите выписку ЕГРН и доверенность на подлинность
Перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости.
Эта выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Данные заявителя (его ФИО и адрес);
- Информацию об имуществе;
- Указания относительно воздействия на это имущество (в частности, запрет на действия без личного участия);
- Подпись;
- Дату.
Будьте внимательны: по закону, заявление должно быть аккуратно оформлено, на нем не может быть зачеркнутых слов, описок и других исправлений, а также на нем должна быть подпись заявителя. В противном случае, его могут не принять.
Нужно ли платить за подачу заявления?
Нет, сама подача бесплатна. Однако, за внесение изменений в записи ЕГРН предусмотренная государственная пошлина: 350 рублей для физических лиц, 1000 рублей – для юридических лиц. Что будет после подачи заявления?
В течение пяти рабочих дней Единый госреестр внесет дополнение о запрете, и никто не сможет удаленно распоряжаться вашим имуществом. Однако, если квартира в залоге у банка, по ней выдвинуты требования судебных приставов, либо возникла другая ситуация, предусмотренная Федеральным законом, то запрет на это распространяться не будет.
- Это работает только в том случае, если вы по каким-то причинам решили вернуться к привычному способу оформления документов, - подчеркивает адвокат. - А бывает и так, что человек узнает – его подписью воспользовались мошенники. В таком случае он хочет отозвать свое согласие на удаленные сделки, но уже слишком поздно.
Что делать, если сделку все-таки провели?
Если вы узнали, что кто-то воспользовался вашей электронной подписью, то нужно обязательно подать заявление в правоохранительные органы – как-никак с вашей подписью совершены мошеннические действия. Полиция и госорганы имеют право приостановить сделку, например, по продаже. Сами вы, увы, уже никак не сможете это сделать – процесс запущен. Можно ли как-то аннулировать запрет?
Есть три ситуации, в которых запрет будет погашен:
1) На основании решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;
2) При подаче заявления собственника либо его законного представителя о том, что он хочет отозвать свое предыдущее заявление;
3) На основании судебного акта, который уже вступил в законную силу
Если же, к примеру, человек, который вносил запрет, скончался, аннулирования не происходит. Новый собственник жилья должен лично отозвать запрет.
Какие сделки могут быть заблокированы
- По сути, можно заблокировать любую сделку с недвижимостью, особенно, если вы пострадали от мошеннических действий, - отмечает Кацайлиди. - Тогда вы пишите заявление в полицию, и сделку приостанавливают. Потом она может быть оспорена через суд. Зачем нужен запрет на сделки?
Своевременная подача заявления о невозможности госрегистрации права без личного присутствия может спасти вас от множества ситуаций, которые могут произойти, если вас решат обмануть близкие люди или мошенники.
Они не смогут провести за вашей спиной никакие сделки. В частности:
-
Продать, подарить или обменять недвижимость
Что считается недвижимостью?
Вопреки распространенному мнению, недвижимость – это не только квартиры и дома. Когда вы решаете внести запрет на сделки с недвижимостью, помните: к недвижимым вещам относятся не только жилые и нежилые помещения, но и земельные участки, воздушные и морские суда, машино-места и многое другое имущество. Это подробно описано в статье 130 ГК РФ. Если у меня есть только доля в квартире, могу ли я внести запрет на все жилье?
Нет, вы можете распоряжаться только тем имуществом, которое вам принадлежит, соответственно, если вы владеете только долей в квартире, то можете наложить запрет только на свою долю.
Впрочем, юристы рекомендуют не доводить до этого и быть крайне предусмотрительными, если все-таки решили связаться с новыми технологиями.
- Лично я советую вообще не пользоваться электронной подписью, поскольку вы сами будете как на пороховой бочке, - вздыхает юрист. – Эта услуга имеет место быть, но не стоит просто следовать моде и оформлять ее без крайней необходимости. Можно воспользоваться ей, если вам, например, необходимо надолго уехать за границу, и вы не сможете лично присутствовать при проведении сделок. Но будьте внимательны при ее хранении!
Только ленивый не написал о том, что квартиру у собственника якобы можно увести, если подать в Росреестр договор купли-продажи или дарения, который подписан с помощью электронной цифровой подписи. Сама подпись при этом получается либо путем сговора с сотрудниками удостоверяющего центра, либо по липовой доверенности там же.
Росреестр активно рекламирует услугу запрета действий с недвижимостью без личного участия. Если есть такая отметка, Росреестр не будет регистрировать сделки по доверенности. Но распространяется ли этот запрет на документы, подписанные ЭП и поданные электронно?
СМИ часто пишут о мошенничестве с ЭП. По их мнению, подача такого заявления в Росреестр — это способ обезопасить себя от мошенников. Но я тут теряю логику: сначала пишем об ЭП, а затем рекомендуем запретить сделки по доверенности. Это же не одно и то же!
Иными словами, если я подал в Росреестр заявление о запрете действий без личного присутствия, можно ли совершать другие сделки с помощью ЭП? Если следовать формальной логике, другие сделки совершать можно, потому что закон приравнивает ЭП к собственноручной подписи. Но тогда существует ли способ себя обезопасить? Не везде есть аналогичное заявление «ограничить действия с ЭП».
Могу я хотя бы проверить, выдавалась ли когда-нибудь на мое имя ЭП, по аналогии с кредитной историей?
Алексей, электронная подпись для многих граждан остается некой загадочной вещью. Все знают, что ее можно оформить. Но что ей подписывать и как защитить имущество от ее несанкционированного использования — понятно не всем.
Я оформил ЭП на свое имя и попробовал ее в действии. Основная задача эксперимента — выяснить, может ли узнать простой гражданин, что на его имя оформили такую подпись и начали ее использовать в мошеннических целях.
Расскажу, что выяснил и как обезопасить себя, если используете электронную подпись.
Дисклеймер
Мошенники появились задолго до того, как возникли банки и электронные подписи. Ни одному государству мошенники не нравятся. Они выводят деньги из реальной экономики, не платят налоги сами и уменьшают налоговую базу обычных граждан. Поэтому государство усложняет мошенникам жизнь — придумывает гербовые бланки, печати, государственную регистрацию сделок и электронные подписи.
Мошенники ищут способы перехитрить государство и собственников. Государство эти способы выявляет и делает так, чтобы никто не мог ими воспользоваться. Эта борьба длится веками, и появление электронных услуг не поставит в ней точку.
Электронные подписи и электронные услуги в целом не защищают от мошенников. Но сильно осложняют им жизнь. А в некоторых случаях — осложняют жизнь и простым гражданам, если они не знают, что это за услуги и какие правила безопасности нужно соблюдать. Но если вы знаете все тонкости работы системы — мошенникам можно противостоять.
У собственника действительно украли квартиру с помощью ЭП?
Такой факт действительно имел место. В октябре 2018 года была совершена сделка дарения квартиры между жителем Москвы и жителем Уфы. Дарственная подписывалась электронными подписями без участия нотариуса. После этого сделку зарегистрировали в Росреестре. Сами участники сделки утверждают, что ЭП никогда не получали.
Собственник квартиры в Москве узнал о потере собственности только в мае 2019 года: в квитанциях на оплату коммунальных услуг в графе «собственник» появилась новая фамилия.
Пресса делала много предположений, как именно это могло произойти. Но на сегодняшний день это только версии. По этой сделке возбудили уголовное дело, сейчас ведется следствие. Сотрудники полиции комментариев не дают — это обычная практика по таким делам.
Владелец московской квартиры обратился в суд с иском о признании сделки недействительной. Дело № 02-3237/2019 рассматривает Бабушкинский районный суд Москвы, а судебное заседание назначено на 25 июля 2019 года.
О перспективах пока говорить сложно, но, учитывая, что новый владелец квартиры на нее не претендует, сделку дарения могут отменить.
Что такое ЭП
Электронная подпись — аналог собственноручной подписи. Она нужна, чтобы удостоверять электронные документы. Существует два вида ЭП — простая и усиленная.
Простая подпись — это подпись с кодами и паролями. Она подтверждает сам факт того, что человек решился сформировать себе электронную подпись. Эту комбинацию из логина и пароля можно использовать на госуслугах или при документообороте с физическими лицами.
Усиленная подпись использует средства шифрования, которые сертифицированы ФСБ. Она позволяет определить лицо, которое подписало документ, и установить, что в документ вносились изменения после подписания. Бывает двух видов — усиленная неквалифицированная и усиленная квалифицированная электронная подпись. Больше всего полномочий — у квалифицированной.
Утверждается, что подделать усиленную подпись невозможно. Так это или не так — достоверно не известно, но информации о подделке таких подписей в открытых источниках мне найти не удалось.
Квалифицированной электронной подписью можно не просто подписывать документы. С ней можно пользоваться системами, в которых требуется идентификация через ЕСИА — единую систему идентификации и авторизации. Под одним и тем же паролем и логином пользователь может входить на портал госуслуг, сайт Росреестра, налоговой службы и другие сайты, подключенные к системе ЕСИА. Все, что человек делает с ЭП на этих сайтах, приравнивается к действиям, заверенным собственноручной подписью. Можно дарить недвижимость, подавать налоговые декларации, заявление, чтобы восстановить паспорт, заказывать справки и выписки, регистрироваться в качестве юридического лица или ИП.
Выдать ЭП может удостоверяющий центр, у которого есть аккредитация в Министерстве цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ.
Как получить ЭП
Я прошел процедуру и получил электронную подпись.
Посещать удостоверяющий центр придется лично. По доверенности ЭП не выдается. Но никто не мешает мошенникам получать подпись по паспорту с переклеенной фотографией: такую схему давно используют, чтобы получить кредит по украденному паспорту.
Чтобы получить ЭП, при себе нужно иметь паспорт гражданина РФ и СНИЛС. Все оформляют за 15 минут: оператор вносит паспортные данные в систему, проверяет через общедоступные сервисы их подлинность и выдает ЭП. Внешне она выглядит как обычная флешка.
Стоит такая подпись 1400 рублей. Срок действия — год, потом нужно заплатить 600 рублей, чтобы ее продлить, или она перестанет работать.
Так выглядит электронная подпись. Ее подключают в любой доступный USB-порт на компьютереКак пользоваться ЭП
Сразу пользоваться электронной подписью не получится — нужно настроить компьютер. Можно обратиться к специалистам центра, который выдал ЭП, они все сделают сами. А можно самостоятельно скачать все необходимые программы с сайта удостоверяющего центра.
У меня на ноутбуке была установлена операционная система Линукс. Самостоятельно настроить ее для работы с ЭП я не смог, а к специалистам ехать было далеко. Пришлось установить привычный для многих Виндоус 10. После этого все необходимые приложения без проблем установились в автоматическом режиме.
Если скачивать все приложения с сайта, они устанавливаются в автоматическом режиме. Потом нужно перезагрузить компьютер — и можно работать с ЭП Сразу войти с электронной подписью на госуслуги не получится. Нужно сначала войти на сайт с логином и паролем и внести изменения в разделе «Настройки учетной записи» — разрешить вход по ЭП Разрешение на вход с помощью ЭП придется снова подтвердить паролем После этого в списке последних действий появится информация о том, что вход по электронной подписи разрешен. Также укажут время, когда вы разрешили вход по ЭП, IP-адрес компьютера и тип браузераС этого момента логин и пароль для авторизации в системе ЕСИА становятся не нужны. Достаточно вставить носитель с ЭП и при авторизации указать, что входите с электронной подписью. Система потребует только ввести пин-код к ЭП.
Пин-кода нет ни в одном документе, который мне выдали при получении подписи. Я его узнал, когда позвонил по телефону сервисной службы. Пин стандартный для всех: 12345678. Сотрудник сервисной службы не рекомендовал его менять: новый пин-код владелец забудет, а сайт госуслуг все равно будет требовать стандартный пин. Это означает, что, если физический носитель ЭП украдут или вы случайно его потеряете, воспользоваться этой подписью может кто угодно.
Какие есть риски, если оформить ЭП
Пока произошла только одна сомнительная сделка с использованием ЭП. Поскольку в результате нее собственник потерял права на недвижимость, Росреестр решил подстраховаться и предложил гражданам не регистрировать сделки без их личного участия. Для этого нужно подать специальное заявление.
Но даже такой отказ не дает гарантий, что электронную подпись не смогут использовать в противоправных целях. Даже если наложить запрет на регистрацию сделок с собственностью без личного участия, юридическую силу электронной подписи это не отменяет. Да, с помощью нее уже нельзя будет подарить или продать квартиру, но на любом другом документе она будет равнозначна обычной подписи. И здесь возникнут уже другие риски.
Например, мошенники могут оформить юрлицо без посещения налоговых органов. Инструкция, как это сделать, есть на сайте госуслуг. А потом мошенники могут от имени учредителя подписать приказ о назначении директора и бухгалтера и открыть счет в банке. Отвечать за любые незаконные действия мошенников, скорее всего, придется человеку, который не имеет к этому никакого отношения.
А еще недобросовестный муж может подать документы через госуслуги на развод и подписать их электронными подписями — своей и жены. Причем супруга, возможно, узнает об этом только через несколько лет, когда выяснится, что совместно нажитого имущества у них нет, брак расторгнут уже давно по обоюдному согласию и делить нечего.
Криптографическая защита — это замечательно. Сертификат ФСБ, возможно, дает гарантии от подделки такой подписи. Но установка единого пин-кода для всех ЭП делает бесполезной любую криптографическую защиту.
Как защитить себя
Даже в такой ситуации можно защитить себя и свое имущество.
Запрашивать все удостоверяющие центры, выдавалась ли на ваше имя ЭП, бесполезно. Сейчас, когда я пишу эту статью, в России, по данным Минкомсвязи, действует 493 удостоверяющих центра. Этот список не окончательный: некоторые центры прекращают свою деятельность, появляются новые. Отправлять в них запросы технически сложно, тем более во все 493.
Информацию о сертификатах ЭП вносят в единый реестр. Закон разрешает запрашивать информацию из этого реестра, в том числе в электронном виде. Но в запросе нужно будет указать серийный номер сертификата. Если его не знаете, запрос сделать не получится.
Выпущенную ЭП можно отозвать — закон это разрешает. Но делать это должен тот удостоверяющий центр, что выдал электронную подпись. Туда нужно будет подать заявление — на бумажном носителе или в формате электронного документа. Если подпись оформили мошенники и вы не знаете, в каком удостоверяющем центре они это сделали, то подать заявление будет затруднительно.
Я вижу следующие способы защиты.
Зарегистрировать учетную запись на портале госуслуг и подключить к ней смс-уведомления и уведомления на электронную почту о проводимых операциях.
Регулярно отслеживать раздел «Последние действия» на госуслугах. Если кто-то зарегистрирует там полученную без вашего участия ЭП, это отобразится в списке операций. Также будет видно, к каким ресурсам обращался мошенник с использованием ЕСИА. Если он заходил на сайт Росреестра, в налоговую или в загс, нужно обратиться туда с заявлением о приостановлении действий с использованием ЭП. В крайнем случае можно будет обратиться в суд и потребовать наложить судебный запрет до того, как сделку зарегистрируют. Судебный запрет — это дело небыстрое, но, по крайней мере, будут доказательства, что вы пытались противостоять мошенникам. Кстати, если у вас будет собственная электронная подпись, можно попробовать отменить сделку, пока ее не зарегистрировали.
Обеспечить надежные условия хранения, если решили оформить электронную подпись. Любой, в чьи руки она попадет, может совершать юридически значимые действия: оформлять договоры дарения, купли-продажи , мены, долговые расписки, договоры займов, регистрацию и расторжение брака и многое другое. Не стоит доверять даже близким людям. А еще задумайтесь, нужен ли вам носитель с электронной подписью. Оплачивать штрафы и пошлины со скидкой через госуслуги можно с обычным логином и паролем. С учетом того, что на всех ЭП установлен единый для всей страны пин-код , утеря или кража самого носителя может привести к катастрофическим последствиям.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Читайте также: