Компьютерный протокол который самостоятельно проводит сделки

Обновлено: 04.07.2024

Написано множество статей и «гидов» о том, как стать трейдером и начать торговать на Бирже. Алготрейдинг, роботы, опционные стратегии – эти термины слышали многие. К сожалению, в большинстве таких «roadmap» забывают предупредить о технической стороне вопроса, с которой многим предстоит столкнуться – выбор торговой стратегии и соответствующего протокола передачи данных.

Ручная торговля (долгосрочные инвестиции/мало сделок). Здесь используется «клиент» брокерской системы. Это не требует практически никаких специальных знаний и больших затрат.
Алгоритмическая торговля со стратегией, не требующей высокоскоростных подключений. Этот вид торговли предполагает использование средств автоматизации от брокера. Они обойдутся дешевле по деньгам, и к тому же не требуют особых навыков.
Алгоритмическая торговля с высокоскоростной стратегией. Этот вид торговли предусматривает самописный робот поверх шлюзов биржи (через инфраструктуру брокера, либо через удаленное подключение напрямую к серверам биржи). Такой вариант дороже по деньгам, чем первые два, и требует навыков программирования.
HFT трейдинг. Этот вид торговли предусматривает колокацию, либо собственную разработку поверх шлюзов биржи. Достаточно дорогостоящий вариант, аналогично третьему.

1 и 2 ВИДЫ
По первому и второму видам торговли вы будете взаимодействовать только с брокером и использовать тот софт, который он предоставляет (поэтому на данный критерий стоит обратить особое внимание при выборе брокерской компании). При выборе этих видов, решения, разработанные самой Биржей, вам будут недоступны.
Предоставленное брокером ПО (клиентское место для брокерской системы, система технического анализа и т.п.) устанавливается на ваш ПК или мобильное устройство, а подключение (как правило, через Интернет) выполняется к серверам брокера.
Также во втором виде некоторые брокеры, помимо стандартного клиентского софта, могут давать возможность подключения через программный интерфейс (API) своих систем с целью разработки клиентом собственного ПО для торговли.

3 И 4 ВИДЫ
Здесь клиенты используют прямые протоколы, предоставляемые биржей. В плане технологий и протоколов эти виды торговли не отличаются друг от друга, кроме как местом расположения серверов, программных компонентов и каналами подключения. Важно учитывать поддержку брокерами способов подключения в целом и конкретных биржевых протоколов, в частности.

Немного о способах подключения. Как выглядит топология расположения программных компонентов при использовании самой популярной «Универсальной схемы» подключения? В офисе/дата-центре брокерской компании размещается маршрутизатор, подключенный к биржевой инфраструктуре по выделенному каналу через L3 оператора связи. На этом маршрутизаторе организуется три VLANa: DMZ (является DMZ-сегментом торговой сети биржи), CLT (сеть для клиентского ПО), TST (сегмент для доступа к тестовым биржевым сервисам-не так важен в данном контексте, поэтому не изображен на схеме). Иконка с подписью «ВПТС» — это и есть разработанная вами система. Аббревиатура расшифровывается как «внешнее программно-техническое средство» – это наш официальный термин для обозначения любого софта, подключающегося к биржевой инфраструктуре. Подробнее про Универсальное подключение смотрите Схему 1.
Схема 1.

В отличие от подключения по Универсальной схеме, схема размещения сервера с роботом на колокации гораздо проще:
Схема 2.

Проще говоря, всё что нужно сделать (не считая «бумажной работы» :) ) – это разместить сервер в биржевом дата-центре (сейчас это дата-центр М1 на Варшавке, но полным ходом идёт переезд в ЦОД DataSpace на Дубровке, который станет основным). Одним сетевым интерфейсом сервер смотрит на специально выделенный для скоростных роботов пул наших серверов доступа, а вторым интерфейсом – в Интернет – это так называемый управляющий канал, предназначенный для обслуживания робота.
Это было небольшое отступление в сторону «железно-сетевой» истории, а теперь, о главном…

ПРОТОКОЛЫ ПЕРЕДАЧИ ФИНАНСОВЫХ ДАННЫХ
Определились с видом торговли и подключением? Теперь выбираем подходящий протокол передачи финансовой информации.
В настоящий момент биржа предлагает для разработчиков следующие протоколы прямого доступа к биржевым рынкам:

Протокол	Рынки	Доступные возможности
ASTS Bridge	Фондовый, Валютный	Торговля+получение всех рыночных данных. 100% поддержка всех операций.
Plaza II	Срочный	Торговля+получение всех рыночных данных. 100% поддержка всех операций.
FIX	Фондовый, Валютный, Cрочный, ОТС	Торговые операции в основных режимах торгов (без поддержки переговорных сделок), Trade Capture (только фондовый и валютный), Drop Copy
FAST	Фондовый, Валютный, Срочный	Получение анонимных рыночных данных.
Информационно-статистический сервер (ИСС)	Все	Получение анонимных рыночных данных через веб-сервисы биржи.

ASTS Bridge
Сразу проясним небольшую терминологическую путаницу в названиях и переводах: биржевой шлюз – это Bridge. Gateway, который тоже очень хочется перевести как шлюз – это уже другая история (см.нашу первую публикацию на Хабре). Его мы называем сервером доступа.
Шлюз — это нативный протокол торгово-клиринговой системы ASTS, существующий с 1998 года (ранее решение именовалось TEAP (TCP/IP версия) или TEServer (RS-232 версия, более не поддерживаемая). Многим разработчикам протокол известен под именем MTESRL, по названию соответствующей DLL. В силу «нативности» этого протокола его основная особенность – это поддержка всех транзакций и всех рыночных данных со всех рынков, работающих на торгово-клиринговой системе ASTS.
Использование данного протокола рекомендуется, в первую очередь, тем, кому необходим доступ к клиринговым данным и операциям (просмотр своих позиций, обязательств, риск-параметров, установка разного рода лимитов, перевод бумаг и денег между счетами и т.п.), а также участие в торгах в режимах переговорных сделок (то есть не «быстрые» анонимные торги в «стакане», а прямое заключение сделок с конкретным контрагентом).
API предоставляется в виде динамической библиотеки – в 32- и 64-битных версиях для Windows и Linux.
Архитектура подключения выглядит следующим образом: динамическая библиотека попадает в пакет разработанного вами софта, этот пакет устанавливается на ПК/сервер, имеющий сетевой доступ к так называемой серверной части шлюза. Серверная часть – это своего рода прокси-сервер, который находится у брокера и подключен к биржевой инфраструктуре по выделенным сетевым каналам.
В случае же упомянутого выше HFT-трейдинга, когда ваш софт установлен в дата-центре биржи на условиях колокации, промежуточное звено в виде серверной части шлюза уже не требуется – вы подключаетесь напрямую на биржевые Gateway’и.
Интересной особенностью шлюзового протокола является поддержка «интерфейсов». Интерфейс – это имеющий версию набор доступных пользователю таблиц и транзакций, с соответствующей структурой и типами данных. Практически при каждом обновлении торгово-клиринговой системы появляются новые возможности для пользователей, которые требуют модификации структуры таблиц или изменения формата транзакций. Наличие версионированных интерфейсов позволяет пользователям, не готовым к изменениям, остаться на старой версии интерфейса и не дорабатывать свой софт. На текущий момент мы поддерживаем возможность подключения всеми версиями интерфейсов, созданными за все прошедшие годы (десятилетия!), но в следующем году планируем стать строже – см. ниже.

Plaza II
Основным протоколом подключения к срочному рынку на текущий момент является протокол Plaza II.
Для подключения по этому протоколу биржа предоставляет API CGate. Что это дает? С одной стороны, это позволяет участникам торгов реализовать полноценный функционал для доступа к торгам, включая клиринговую функциональность по лимитированию разделов, установок ограничений по инструментам и просмотру обязательств маркет-мейкера. С другой стороны, это позволяет клиентам участников торгов реализовывать собственных высокоскоростных роботов с минимальным набором функций (поставить заявку/снять заявку).
API предоставляется в виде набора динамических библиотек – в 32- и 64-битных версиях для Windows и Linux.

Ваш ВПТС, установленный на вашем ПК/сервере, подключается на серверы брокера и попадает в инфраструктуру биржи через сервер брокера.
Ваш ВПТС напрямую (используя интернет/выделенные каналы связи или доступ из зоны колокации) попадает на публичные серверы биржи и работает непосредственно с биржей, минуя инфраструктуру брокера.

Практически с каждым релизом срочного рынка биржа вносит изменения и улучшения в свой собственный программный код, который передается клиентам в виде API. Для пользователя это выглядит как новый дистрибутив с новыми версиями библиотек внутри. Помимо самого кода, периодически вместе с релизом меняется и структура отдаваемых пользователям данных. Разумеется, мы почти во всех случаях старается сохранить обратную совместимость структуры данных и дать пользователям достаточное количество времени на адаптацию к новым структурам.

FIX и FAST
Это стандартные международные протоколы обмена данными. На просторах Рунета и на Хабре, в частности, про них есть масса информации, поэтому не будем перегружать ими наш краткий обзор. Всем желающие могут прочитать их тут и, например, тут.

Кто быстрее?
Один из самых популярных вопросов в нашу службу поддержки: кто быстрее — FIX/FAST или нативный протокол. Чаще всего его задают создатели «роботов». О скоростях и задержках в передаче данных можно говорить много и долго, – это тема для целой статьи (берем на заметку!). Поэтому пока ограничимся статистикой. Статистика, полученная в результате замеров, говорит о том, что на валютном рынке за первые полтора года существования протокола FIX его доля по числу заявок выросла до 92%, за последующие два года – превысила 99%. На фондовом рынке доля заявок, полученных через FIX достигает 60%, но это объясняется другим составом и числом инвесторов. В зоне колокации практически все системы используют FIX/FAST.
Немного иная ситуация на срочном рынке: FIX тут пользуется меньшей популярностью. В силу его архитектурного расположения в системе его скорость слегка уступает скорости нативного протокола, но мы ведем работу по улучшению его характеристик по latency.

«Old school»: среди существующих протоколов подключения есть такие, которые постепенно становятся историей. К примеру, библиотека Client gate, которая раньше позволяла подключиться к Срочному рынку. К концу следующего года она будет выведена из эксплуатации и разработка систем под неё уже не производится.

Политика поддержки интерфейсов
Сейчас на Бирже реализуется проект по переходу на 2-х годичный жизненный цикл поддержки ПО и соответствующих биржевых интерфейсов. Подробнее об этом есть информация на нашем сайте.

В 1994 году американский программист Ник Сабо придумал идею о так называемых умных контрактах. Это компьютерный протокол, который на основе математических алгоритмов самостоятельно проводит сделки с полным контролем за их выполнением. Главные ценности «умного контракта» — снижение издержек, отсутствие возможности вмешательства третьих лиц и отсутствие рисков неоднозначных трактовок и несправедливых решений судов.

Но в то время технологий для исполнения подобных задач еще не существовало. Первые «умные контракты» появились только в 2013 году.

Слово «контракт» в вышеупомянутом словосочетании наталкивает на мысль о чем-то юридическом и закрепленном в законодательстве. Однако «умный контракт» как раз к простым юристам имеет совсем отдаленное отношение.

Составляя договор, юрист стремимся снизить все возможные риски неисполнения обязательств одной из сторон. А «умные контракты» делают все автоматически. Казалось бы, в этом случае контракт нельзя не исполнить или исполнить ненадлежащим образом: за всем следят математические алгоритмы.

Вот что можно отметить, если разбирать «умный контракт» по правилам гражданского законодательства. Предметом «умных контрактов» должен являться объект, находящийся в том же поле, что и сам контракт. То есть в виртуальном мире. Платой за контракт выступают либо криптовалюты (вроде известных всем биткоинов), либо взаимные обязательства, что роднит контракт с бартерной сделкой.

Прав и обязанностей сторон в смысле, который закреплен в российском законодательстве, не существует. Ведь главное отличие «умных контрактов» — это возможность их автоматического исполнения. Здесь нельзя изменить условия контракта в одностороннем порядке. Программный код прописывает все условия и возможные ситуации, регулируя отношения сторон.

Кто такой сетевой юрист?
Одной из профессий будущего, по версии Forbes, является профессия так называемого сетевого юриста. В его обязанности входит создание законодательства виртуального мира, урегулирование вопросов интеллектуальной собственности, не попадающих под правила Гражданского кодекса, а также другие функции, направленные на обеспечение порядка в Cети.
Будущее, очевидно, за юристами, которые смогут идти в ногу со временем и защищать клиентов не только офлайн, но и в онлайн-режиме. Именно поэтому одной из задач в собеседовании на должность юриста в нашей компании, например, будет правовая оценка ограбления The DAO.

Работает ли «человеческий фактор»?

Кажется, что «умные контракты» невозможно обмануть. Но недавно оказалось, что «человеческий фактор» здесь тоже играет свою роль.

В 2016 году был запущен проект The DAO, первая Децентрализованная автономная организация (ДАО). Проект, за созданием которого стоит команда стартапа Slock.it, ставил перед собой амбициозную цель: создать венчурный фонд, работающий без участия человека — инвесторы получали возможность голосовать за решения этого фонда через алгоритмы. Никаких лидеров и руководителей, только правила, заложенные в код, за исполнение которых отвечают компьютерные протоколы.

Проект привлек около $100 млн инвестиций — в криптовалюте, а затем его взломали. Хакеру удалось вывести около $50 млн.

Тот баг, которым воспользовался некий недобросовестный человек (хотя его можно назвать и гением) — это операция по выходу из проекта. Процесс предполагает создание дочерней компании и вывода на нее «денег» участника. И затем обновление баланса системы. Именно между двумя эти процессами и произошло зацикливание, в результате которого система снова и снова выводила долю участника на дочернюю компанию, не обновляя баланс для завершения операции.

Описанные действия в системе проекта The DAO не подпадают под действие Уголовного кодекса — и их действительно затруднительно квалифицировать, а еще труднее доказать. Этим, к слову, и воспользовался хакер, который пообещал подать в суд, если у него отберут полученные деньги.

Сложилась парадоксальная ситуация. Человек, по сути, своровал $50 млн (пусть и в криптовалюте). При этом, согласно закону, он не считается мошенником.

При этом я считаю, что за «умными контрактами» будущее. Это близкий к идеальному способ заключения сделок и структурирования отношений сторон. Но, как мы видим, очень важно связывать виртуальный мир с реальным законодательством.

С быстрым ростом популярности использования цифровых технологий, технологии блокчейн (Blockchain) и смарт-контрактов во всем мире, наше законодательство нуждалось в обновлении в целях урегулирования рынка новых объектов экономических отношений. Так, 18 марта 2019 года в России был принят Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и статью 1124 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон), вносящий поправки в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) о цифровых правах, которые вступят в законную силу лишь с 1 октября 2019 года.

Принятый Федеральный закон вводит в ГК РФ только базовые положения, такие как: понятие «цифровое право», нормы о лице, которое признается обладателем цифрового права, нормы о форме сделки и требованиям к ней, также предусматриваются нормы об использовании смарт-контрактов. Данные положения будут в дальнейшем более подробно раскрыты и урегулированы в других специальных актах.

Цифровым правом, согласно данному Федеральному закону, признаются «обязательные и иные права, содержание и условия осуществления которых определяются в соответствии с правилами информационной системы, отвечающей установленной законом признакам». Закрепление данной категории прав в ГК РФ позволяет:

определить их место в системе объектов гражданских прав;
указать на оборотоспособность таких объектов;
предоставить защиту физическим и юридическим лицам по сделкам, совершаемым с этим объектом.

Форма сделки признается соблюденной, если она совершена в простой письменной форме, а также в случае совершения сделки «с помощью электронных либо иных технических средств». Однако существует еще два условия:

Использование электронных или технических средств при заключении договора должно позволять «воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки».
При заключении такого договора подпись должна быть выполнена так, чтобы «достоверно определить лицо, выразившее волю», например, может быть использована биометрическая идентификация или электронная подпись (усиленная неквалифицированная подпись)[1].

Данным Федеральным законом также вносятся изменения в сферу создания и использования смарт-контрактов. Однако, прежде чем говорить о принятых положениях, давайте поговорим о том, что такое смарт-контракт и как он возник.

Последнее десятилетие активно развивается технология блокчейн (Blockchain), то есть выстроенная по определённым правилам непрерывная последовательная цепочка содержащих информацию блоков. Также определение технологии блокчейн было дано в докладе Всемирного экономического форума, а именно: это технологический протокол, который позволяет обмен данными напрямую между различными договаривающимися сторонами внутри сети без необходимости посредников[2]. В основе блокчейн заложена система распределенного ведения реестра, в которой отсутствует централизованное хранилище данных, что делает данную технологию одной из самых безопасных средств для хранения, передачи информации и совершения различных операций, в том числе в сфере криптовалют. Блокчейн нашел свое применение помимо финансовой еще во многих других сферах деятельности, в том числе и интеллектуальной собственности.

Идея первого смарт-контракта (smart contract) была предложена в 1994 году ученым в области информатики, криптографии и права Ником Сабо. Заключалась она в том, что описание всех условий умного контракта должно было осуществляться с помощью математических инструментов и языков программирования. Сам смарт-контракт Ник Сабо описывал в своих работах как электронный алгоритм, предназначенный для автоматизации процесса исполнения контрактов в блокчейн[3]. Однако практическая реализация такого контракта в те года была невозможна, так как концепция блокчейн была предложена лишь в 2008 году Сатоши Накамото, а практически реализована в 2009 году.

Принцип действия смарт-контракта заключается в следующем: такие контракты записываются в виде кода в компьютерной программе, отслеживающей и обеспечивающей исполнение обязательств. Стороны сделки прописывают в таком контракте условия, а также санкции за их невыполнения. Согласно новым положениям ГК РФ выражение лицом своей воли с помощью электронных или иных аналогичных технических средств, как например заполнение формы в сети «Интернет», приравнивается к простой письменной форме сделки. К тому же, стороны сделки могут решить: прописать им все условия сделки или же только определенные части. От объема внесенных данных смарт-контракты подразделяются на:

полностью автоматизированные, то есть абсолютно все условия сделки прописаны в программе;
частично автоматизированные, то есть часть условий прописаны в программе, а часть на бумажном носителе.

Подтверждение факта заключения договора в форме смарт-контракта, а также средства идентификации сторон будут определяться согласно общим положениям Федерального закона, описанным выше. Если смарт-контракту требуется взаимодействие со сторонними программами, организациями (например, банками), различными реестрами, то в данном случае используются специальные сервисы, с помощью которых смарт-контракт получает доступ к нужной информации в онлайн-режиме. К тому же такие специальные сервисы передают информацию о наступлении того или иного события, имеющего значение для его исполнения. Смарт-контракт на основании этого самостоятельно определяет все ли исполнено, все ли условия выполнены, не было ли нарушений с какой-либо стороны, и принимает решение: завершить сделку и выдать, например, денежные средства, или же наложить на сторону санкции за нарушение условий сделки. Федеральным законом в целях правового урегулирования работы смарт-контрактов вносится положение о том, что сделка может быть исполнена сторонами «при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий».

По мнению специалистов, автоматизировать можно всё что угодно, однако делать этого не стоит, так как это бессмысленно и нерентабельно. Больше всего смарт-контракты подходят для типовых, часто повторяющихся сделок, таких как поставка, аренда, лицензионные договоры с открытой лицензией и так далее. Несмотря на то, что введение и использование смарт-контрактов весьма перспективно, такие контракты практически не распространены в России. На данный момент единственным крупным и успешным проектом введения смарт-контрактов в российском бизнесе является заключенный в 2018 году смарт-контракт для автоматизации торговых операций между S7 Airlines вместе с Альфа-банком и оператором авиатопливного бизнеса Газпромнефть-Аэро. Данный опыт использования технологии блокчейн и смарт-контрактов является первым на российском и международном авиатопливном рынке, позволяющий моментально оплачивать топливо непосредственно при заправке воздушных судов без предоплаты.

Смарт-контракты имеют преимущества перед обычными договорами, такие как:

самоисполняемость, как главная цель данной технологии;

прозрачность сделки, так как можно отследить все действия по исполнению смарт-контракта;
защита от внесения изменений, не утвержденных сторонами;
возможность совершения сделок анонимно.

Однако несмотря на все плюсы существуют и минусы, а именно:

смарт-контракты все-таки являются программным кодом, а значит возможны ошибки и сбои в программе. Кто же в данном случае будет нести ответственность по смарт-контракту?
отсутствие детального урегулирования вопроса со смарт-контрактами, так как пока приняты лишь базовые положения;
для создания смарт-контракта потребуется привлечение специалиста по IT-технологиям, а также оплатить его услуги;
отсутствие на данный момент судебной практики, в случае возникновения споров;
низкая распространенность в России, в связи с необходимостью дублирования большинства документов на бумажные носители, что противоречит идее смарт-контрактов, которая заключается в том, чтобы уйти от бумаги в документообороте.

Несмотря на все трудности в первое время, новые технологии все больше будут проникать в общество и общественные отношения, охраняемые правом, и в будущем займут свою весомую нишу в гражданском праве нашей страны.

[1] Нагродская В.Б. Новые технологии (блокчейн / искусственный интеллект) на службе права: научно-методическое пособие / под ред. Л.А. Новоселовой. Москва: Проспект// 2019.

[2] Deep Shift — Technology Tipping Points and Societal Impact / World Economic Forum Survey Report// (2015).

После сделки права на квартиру переходят от одного человека к другому. А государство регистрирует это. Можно действовать по привычной схеме: документы на регистрацию сделки подать и получить офлайн. Но существует и электронная регистрация сделок с недвижимостью — онлайн, по интернету. Разберёмся, что это такое, как зарегистрировать сделку через интернет и с какими проблемами можно столкнуться.

Что такое электронная регистрация прав собственности

Вы купили квартиру, и после заключения с продавцом договора купли-продажи вам нужно зарегистрировать её как свою собственность. Раньше существовал только один способ это сделать — прийти в отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы», подать пакет документов и через несколько дней получить его обратно. Сейчас ваше присутствие необязательно, документы можно подать в электронном виде самому, загрузив их на сайт Росреестра. А ещё это можно сделать через банк или нотариуса. По электронной почте вам пришлют выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую, что теперь вы собственник указанной недвижимости, а также договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра о передаче прав собственности. Если вы купили жильё в новостройке, то подпись Росреестра будет стоять на договоре долевого участия (ДДУ).

Два важных момента

Для того чтобы проводить сделки онлайн, у вас должна быть специальная электронная подпись и вы обязаны предварительно уведомить Росреестр, что согласны на передачу документов в электронном виде. По умолчанию государство считает, что вы таким образом сделки заключать не собираетесь, и документы, присланные онлайн, будет отклонять. Чтобы заключать электронные сделки, нужно заранее прийти в Росреестр или МФЦ и написать заявление.

Для чего нужна электронная регистрация сделки

Электронная регистрация упрощает покупку недвижимости: покупатель и продавец могут находиться в разных городах и даже странах, а сделку заключить дистанционно. А ещё это быстро. «Иногда в два раза быстрее удаётся зарегистрировать ДДУ, — рассказала председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — По регламенту в Московской области электронная регистрация проводится вообще за один рабочий день, а в Москве — в пределах пяти рабочих дней (вместо восьми), ипотечных договоров — за пять-семь дней вместо 14».

Электронная подпись

Для регистрации сделки в электронном виде каждому её участнику (и продавцу, и покупателю) понадобится электронная подпись — цифровой аналог обычной подписи человека. Электронная подпись бывает двух видов: простая и усиленная, последняя ещё делится на квалифицированную и неквалифицированную. Простая подпись не является аналогом собственноручной подписи на бумажном носителе. У неё низкая степень защиты, и используется она чаще всего в простых операциях, например во внутреннем документообороте организаций. К «живой» подписи на бумаге приравнивается усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), именно она нужна для совершения сделок с недвижимостью и взаимодействия с государственными порталами и ведомствами. Она подтверждает подлинность виртуального документа и приравнивает его к бумажному аналогу.

Электронные подписи выдают удостоверяющие центры, аккредитованные в Минкомсвязи РФ. Для оформления подписи потребуется личное присутствие, а из документов — паспорт, СНИЛС и ИНН. После установления личности и проверки документов сотрудник центра запишет сертификат и ключи ЭП на электронный носитель (на карту или флешку).

Чтобы пользоваться электронной подписью (подписывать документы), нужно установить специальную компьютерную программу (в России часто используется КриптоПро CSP), обычно её можно скачать на сайте удостоверяющего центра.

Получение электронной подписи — платная услуга, стоит 4000–5000 рублей.

Как зарегистрировать сделку в электронном виде

Электронные сделки можно проводить с посредником или самостоятельно. В качестве посредников, помогающих всё оформить, могут выступать некоторые банки (обычно это касается ипотечных сделок), застройщики и агентства недвижимости. Чтобы предоставлять такие услуги, у них должно быть специальное соглашение с Росреестром. А ещё оформлением электронных сделок занимаются нотариусы.

В банке, у застройщика или в агентстве недвижимости

Если у банка есть соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации сделок (чаще всего это электронная регистрация сделок с ипотекой), он берёт на себя оформление электронных подписей и сам передаёт документы в Росреестр. Это очень удобно, если вы получаете в этом банке ипотечный кредит — подготовка кредитных документов и документов на покупку жилья осуществляется «под ключ». Но эта услуга платная, она может обойтись покупателю жилья в 8000–12 000 рублей (без учёта госпошлины, которая оплачивается отдельно). У застройщиков услуга обычно дешевле — 5000–6000 рублей (у компаний разные ценники, их надо уточнять индивидуально).

Через нотариуса

Электронную куплю-продажу удобно проводить через нотариуса, например, при дистанционных сделках, когда покупатель и продавец находятся в разных городах. Договор подписывается электронными подписями сторон и квалифицированной электронной подписью нотариуса, который затем передаёт документы в Росреестр. В этом случае достаточно простых электронных подписей покупателя и продавца, покупать квалифицированную подпись не нужно — достаточно того, что нотариус заверит документы своей УКЭП. Стоимость услуг нотариуса начинается примерно от 5000 рублей и зависит от стоимости недвижимости. «Только для нотариально удостоверенной сделки, поданной на госрегистрацию нотариусом в электронном виде, в законе содержится официально короткий срок проведения госрегистрации — в течение одного рабочего дня», — отмечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Мария Королёва.

Самостоятельно

После подписания документов по сделке покупателю нужно заполнить заявку на сайте Росреестра, заверить её электронной подписью, оплатить госпошлину (2000 рублей), загрузить пакет документов в формате XML (он довольно сложный для самостоятельного освоения) или PDF (он проще и удобнее): договор купли-продажи, паспорта участников сделки, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца, а при необходимости и другие документы (согласие супруга или супруги на продажу квартиры, свидетельство о браке, ипотечный договор и т. п.). Регистратор примет заявку онлайн, проверит документы, затем (если не найдёт причин для отказа) зарегистрирует сделку и внесёт изменения в ЕГРН о передаче прав собственности.

Подводные камни электронных сделок с недвижимостью

Во-первых, не все сделки можно зарегистрировать удалённо. «Эта услуга недоступна, например, при военной ипотеке, при участии в сделке несовершеннолетних, если много участников сделки», — поясняет Ирина Доброхотова.

Альтернативные сделки-цепочки нельзя зарегистрировать онлайн, поясняет Мария Литинецкая из «Метриума». Подать сразу весь пакет документов на электронную регистрацию не получится, каждая сделка проводится отдельно.

Во-вторых, возможны сбои и задержки. «Иногда бывает, что система просто не видит те или иные данные. Например, что госпошлина была оплачена, — говорит управляющий директор брокерского департамента „МИЭЛЬ“ Ирина Пешич. — Редко, но такое бывает, что приводит к задержкам».

Юрист Мария Королёва добавляет: «Отсутствие „живых“ печатей (бумажных документов с обычными, не электронными печатями) и неодновременное обновление информации на сайте Росреестра в режиме проверки онлайн создаёт главные сложности в работе. Кроме того, покупатели опасаются трудностей с оформлением регистрации по месту жительства, с получением налоговых вычетов и т. д., поскольку все организации и ведомства, как правило, готовы принимать лишь документ о праве собственности с печатью».

Если понадобится бумажный документ, подтверждающий право собственности, то после регистрации электронной сделки можно заказать и через пять дней получить в МФЦ «Мои документы» выписку из ЕГРН, но не в электронном, а в привычном бумажном виде. Услуга обойдётся в 750 руб., для её получения будут нужны заявление, паспорт и квитанция об уплате госпошлины.

Безопасна ли электронная регистрация сделок

Электронные сделки в общем и целом считаются безопасными. «Исключение составило резонансное событие весной 2019 года, — рассказал руководитель юридического департамента АН „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — На тот момент в Москве удалось мошенническим образом оформить и получить в своё пользование ЭЦП собственника одной из квартир. После чего квартира была подарена третьему лицу».

После этой шумной истории было введено правило о необходимости направлять в МФЦ бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи (мы об этом упоминали выше). Только после этого возможна регистрация в электронном виде. «В противном случае при попытке провести электронную сделку без личного участия собственника документы о регистрации перехода права собственности, заверенные ЭЦП, будут возвращены без рассмотрения, — отмечает управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Согласие на сделки с ЭЦП не имеет срока действия и может быть отозвано в любой момент».

Но вероятность мошенничества на 100% исключить нельзя: остаётся риск получения мошенниками ЭЦП по поддельному паспорту — продавец квартиры может оказаться вовсе не её владельцем. Подделка документов — в принципе распространённый вид мошенничества на рынке недвижимости.

«Сотрудники удостоверяющих центров, оформляющие ЭЦП участников сделки, не обладают дополнительными возможностями по установлению личности граждан и проверке подлинности их документов, удостоверяющих личность, а потому не могут на 100% гарантировать выдачу ЭЦП реальному собственнику объекта, а не его „клону“», — отмечает юрист Мария Королёва.

Как себя обезопасить? Обращаться к профессионалам. Электронные сделки, которые совершаются при участии банков, нотариусов и авторитетных риелторских агентств, представляются наиболее безопасными. Поскольку они как раз обладают возможностями и необходимым опытом для проверки документов перед сделкой.

Дмитрий Логинов указывает также и на общие рекомендации по защите от мошенников, важные при работе с любым интернет-банком: никому не предоставлять пароли от личного кабинета, с подозрением относиться к любой не инициированной вами активности с аккаунтом, при любом подозрении на мошенническую активность обращаться за технической поддержкой.

Читайте также: